Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/iş yeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir (TBK m.350). Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır — ve tahliyeden sonra 3 yıl başkasına kiralanamaz.
1 Eylül 2023‘ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (7445 s.K.). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinde bu şart aranmaz.
… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad] (T.C. [—]), [Adres]
VEKİLİ: Av. [Ad Soyad]
DAVALI (KİRACI): [Ad Soyad], [Kiralanan adresi]
KONU: Konut/iş yeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi talebidir.
HARCA ESAS DEĞER: … TL (yıllık kira bedeli)
ARABULUCULUK: …/…/20… tarihli anlaşmama son tutanağı ektedir.
AÇIKLAMALAR:
1. Müvekkil, [kiralanan tam adresi] adresindeki taşınmazın malikidir (tapu kaydı ektedir). Taşınmaz, …/…/20… başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verilmiştir.
2. İHTİYAÇ DURUMU: [Dosyanıza uygun olanı somut delillerle destekleyerek anlatınız]
a) Müvekkilin kendi konut ihtiyacı: Müvekkil hâlen [adres] adresinde kiracı olarak oturmakta olup, aylık … TL kira ödemektedir. Kendi mülkü varken kirada oturmak zorunda kalması, ekonomik ve sosyal açıdan zorunlu bir ihtiyaç doğurmaktadır. (Ekte: müvekkilin kendi kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ikametgâh belgesi.)
b) Altsoyun konut ihtiyacı: Müvekkilin oğlu/kızı [Ad Soyad], …/…/20… tarihinde evlenmiş olup [Ekte: evlenme cüzdanı] hâlen ailesiyle birlikte yaşamaktadır. Ayrı bir konut ihtiyacı doğmuştur.
c) İş/eğitim nedeniyle şehir değişikliği: Müvekkil/altsoyu, [kurum]‘da göreve başlamış/öğrenim görmekte olup [Ekte: atama yazısı, öğrenci belgesi] kiralananın bulunduğu şehirde ikamet zorunluluğu doğmuştur.
d) Sağlık nedeni: Müvekkil, [Ekte: sağlık raporu] mevcut konutunun [asansörsüz / üst kat / uzak] olması nedeniyle sağlık durumuna uygun kiralanana taşınmak zorundadır.
3. Müvekkilin ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunludur. Müvekkilin, ihtiyacını karşılayabileceği başka bir taşınmazı bulunmamaktadır.
4. İşbu dava, [belirli süreli sözleşmede: kira sözleşmesi süresinin bitiminden / belirsiz süreli sözleşmede: fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten] itibaren bir aylık yasal süre içinde açılmaktadır (TBK m.353).
HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.350, m.353, m.354, m.355; HMK; 6325 s.K. ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kaydı, kira sözleşmesi, ihtiyacı ispatlayan belgeler (müvekkilin kendi kira sözleşmesi ve ödeme dekontları, evlenme cüzdanı, atama yazısı, öğrenci belgesi, sağlık raporu), müvekkil ve yakınlarının tapu/taşınmaz sorgusu, arabuluculuk son tutanağı, tanık, keşif, bilirkişi ve her türlü yasal delil.
SONUÇ ve TALEP: Davanın KABULÜ ile davalının [kiralanan adresi] adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE; yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.
Tarih: …/…/20…
Davacı Vekili
Av. [Ad Soyad] — İmza
İhtiyaç “Gerçek, Samimi ve Zorunlu” Olmalı
Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, tahliye için ihtiyacın üç niteliği birlikte taşıması gerekir:
- Gerçek: Farazi veya varsayıma dayalı değil, fiilen mevcut bir ihtiyaç.
- Samimi: Kiracıyı çıkarmak için uydurulmuş değil; iyi niyetli.
- Zorunlu: Başka bir yolla karşılanamayan, mecburi bir ihtiyaç.
İhtiyaç sahibi olabilecekler (TBK m.350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne-baba, dede-nine) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.
⚠️ Kardeş bu listede YOKTUR. Kardeşin ihtiyacı, kanunen bakmakla yükümlü olunan bir kişi olmadıkça tahliye sebebi oluşturmaz. Bu, uygulamada en sık yapılan hatalardan biridir.
Samimiyeti zedeleyen durumlar: Davacının ihtiyacını karşılayabileceği başka boş taşınmazının olması, tahliye davasından kısa süre önce kirayı fahiş oranda artırmaya çalışmış olması, kiracıyla süregelen bir husumetin bulunması.
İspat: Belge Olmadan Dava Kazanılmaz
İhtiyaç iddiası somut belgelerle desteklenmelidir. Sadece “ihtiyacım var” demek yetmez.
| İhtiyaç türü | Sunulacak belgeler |
|---|---|
| Kendi konut ihtiyacı | Kendi kira sözleşmesi, kira ödeme dekontları, ikametgâh belgesi |
| Çocuğun evlenmesi | Evlenme cüzdanı, nüfus kaydı, çocuğun mevcut ikametgâhı |
| İş/atama | Atama yazısı, işe başlama belgesi, SGK kaydı |
| Eğitim | Öğrenci belgesi, kayıt belgesi |
| Sağlık | Sağlık kurulu raporu, doktor raporu, engelli sağlık raporu |
Karşı taraf ne yapar? Kiracı, davacının ve yakınlarının tapu kayıtlarını sorgulatarak başka boş taşınmazı olduğunu ispatlamaya çalışır. Bu nedenle davacının, ihtiyacını karşılayacak başka bir taşınmazının bulunmadığını da ortaya koyması gerekir.
⚠️ 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m.355)
Bu, çoğu kiraya verenin bilmediği ve ağır sonuçlar doğuran bir kuraldır:
İhtiyaç nedeniyle tahliye ettiren kiraya veren; haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya veremez.
Yeniden inşa/imar nedeniyle tahliyede: Kiralanan, eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa edilen taşınmazı öncelikle kiralama hakkı vardır; bu hak, kiraya verenin bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır.
Yasağa aykırılığın yaptırımı: Kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Pratik sonuç: “İhtiyacım var” diyerek kiracıyı çıkarıp, hemen daha yüksek bedelle başkasına kiraya vermek ciddi tazminat riski doğurur. Kiracı, tahliyeden sonra taşınmazı takip edip yeni kiracı olduğunu tespit ederse tazminat davası açabilir.
Yeni Malik İçin: TBK m.351 — Farklı Kurallar
Taşınmazı sonradan satın alan (yeni malik), ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyecekse TBK m.351 uygulanır ve kurallar farklıdır:
Yol 1 — Hızlı yol:
- Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde, durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek (noter ihtarnamesi tavsiye edilir),
- Bildirimden 6 ay sonra tahliye davası açmak.
⚠️ 1 aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu yol kapanır.
Yol 2 — Sözleşme sonu: Yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Not: Satış, kira sözleşmesini sona erdirmez. “Satılık ev, kiracı çıkacak” beklentisi hukuken otomatik değildir — yeni malik de TBK’nın öngördüğü usule uymak zorundadır. Yeni malik için de 3 yıl yeniden kiralama yasağı geçerlidir.
📖 İlgili Rehberler
Sık Sorulan Sorular
Kimler için ihtiyaç iddiasıyla tahliye istenebilir?
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk/torun), üstsoyu (anne-baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için (TBK m.350). Kardeş bu listede yer almaz.
İhtiyaç nasıl ispatlanır?
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut belgelerle gösterilmelidir: kendi kira sözleşmesi, evlenme cüzdanı, atama yazısı, öğrenci belgesi, sağlık raporu gibi.
Tahliye ettirdikten sonra evi kiraya verebilir miyim?
Hayır. TBK m.355 uyarınca, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Aksi hâlde eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenir.
Evi yeni aldım, kiracıyı çıkarabilir miyim?
TBK m.351 uyarınca: edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirip, 6 ay sonra dava açabilirsiniz. Veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilirsiniz.
Kardeşimin ihtiyacı için tahliye isteyebilir miyim?
Kural olarak hayır. TBK m.350’de kardeş sayılmamıştır. Ancak kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz bir kişi ise durum değerlendirilebilir; avukatınıza danışın.
Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanır. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir.
