Yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verene sebep göstermeksizin tahliye hakkı verir (TBK m.352/1). Ancak taahhüdün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA verilmiş olması şarttır. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt geçersizdir.
1 Eylül 2023‘ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (7445 s.K.). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinde bu şart aranmaz.
… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad] (T.C. [—]), [Adres]
VEKİLİ: Av. [Ad Soyad]
DAVALI (KİRACI): [Ad Soyad], [Kiralanan adresi]
KONU: Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiralananın tahliyesi talebidir.
HARCA ESAS DEĞER: … TL (yıllık kira bedeli)
ARABULUCULUK: …/…/20… tarihli anlaşmama son tutanağı ektedir. (Dava şartı yerine getirilmiştir.)
AÇIKLAMALAR:
1. Müvekkil, maliki olduğu [kiralanan tam adresi] adresindeki taşınmazı, …/…/20… başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya vermiştir.
2. Davalı kiracı, kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA, …/…/20… tarihinde, kendi el yazısı ve imzasıyla düzenlediği taahhütname ile; kiralananı …/…/20… tarihinde kayıtsız şartsız tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmiştir. Taahhütnamenin aslı ekte sunulmuştur.
3. Taahhüt edilen …/…/20… tarihi gelmiş ve geçmiş olmasına rağmen, davalı kiralananı tahliye etmemiştir.
4. İşbu dava, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içinde açılmaktadır (TBK m.353).
5. Taahhütname, TBK m.352/1’in aradığı tüm şartları taşımaktadır:
• Yazılıdır ✓
• Kiracının bizzat kendisi tarafından verilmiştir ✓
• Kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte düzenlenmiştir ✓
• Belirli bir tahliye tarihi içermektedir ✓
HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.352/1, m.353, m.354; HMK; 6325 s.K. (arabuluculuk) ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi aslı, tapu kaydı, arabuluculuk son tutanağı, tanık, keşif, bilirkişi ve her türlü yasal delil.
SONUÇ ve TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
a) Davanın KABULÜ ile davalının [kiralanan adresi] adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE,
b) Yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.
Tarih: …/…/20…
Davacı Vekili
Av. [Ad Soyad] — İmza
EKLER: 1) Kira sözleşmesi 2) Tahliye taahhütnamesi aslı 3) Tapu kaydı 4) Arabuluculuk son tutanağı 5) Vekâletname
⚠️ Taahhüdü Geçersiz Kılan Tek Şey: Zamanlama
TBK m.352/1’in en kritik şartı şudur: taahhüt, kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA verilmiş olmalıdır.
Neden? Kanun koyucu, kiracının sözleşme yapma anındaki zayıf konumunu korumak istemiştir. Ev bulma telaşındaki bir kiracı, sözleşme masasında önüne konan tahliye taahhüdünü özgür iradesiyle imzalamış sayılmaz.
Bu nedenle:
- Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhüdü GEÇERSİZDİR.
- Sözleşmenin ekinde, aynı tarihte imzalanan taahhüt de geçersizdir.
- Taahhüdün düzenleme tarihi, kira sözleşmesinin tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır.
Uygulamadaki en yaygın hile: Sözleşme anında boş bir taahhütname imzalatılıp, tarih kısmının sonradan doldurulması. Kiracı bu durumu ispat ederse taahhüt geçersiz sayılır — ancak ispat yükü kiracıdadır ve bu kolay değildir.
Geçerli Taahhüdün 4 Şartı
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| 1. Yazılı | Sözlü taahhüt geçersizdir. Noter şartı yoktur; adi yazılı yeterlidir. |
| 2. Kiracının bizzat kendisi | Kiracı tarafından verilmelidir. Eş, çocuk veya üçüncü kişinin taahhüdü kiracıyı bağlamaz. Birden fazla kiracı varsa hepsinin taahhüdü gerekir. |
| 3. Sözleşmeden SONRA | En kritik şart. Sözleşmeyle aynı tarihli taahhüt geçersizdir. |
| 4. Belirli tarih | “En kısa sürede boşaltacağım” gibi belirsiz ifadeler yetersizdir. Net bir tahliye tarihi olmalıdır. |
Süre: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır (TBK m.353). Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanılamaz.
Kiracı İçin: Taahhüde Nasıl İtiraz Edilir?
Tahliye taahhüdüne karşı savunma yolları:
1) Sözleşme ile aynı tarihli. En güçlü savunma. Taahhüt, kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte veya öncesinde alınmışsa geçersizdir.
2) Boş imzalatıldı, sonradan dolduruldu. Taahhütnamenin bir kısmı sonradan doldurulmuşsa itiraz edilebilir. Bilirkişi incelemesi (mürekkep yaşı, yazı analizi) talep edilebilir. İspat yükü kiracıdadır ve zordur.
3) İmza inkârı. İmzanın kiracıya ait olmadığı iddiası — bilirkişi incelemesi yapılır.
4) Kiracı bizzat vermemiş. Taahhüt eş veya üçüncü kişi tarafından verilmişse kiracıyı bağlamaz. Birden fazla kiracı varsa, sadece birinin taahhüdü yetersizdir.
5) 1 aylık süre geçmiş. Kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmamış veya icra takibi başlatmamışsa hak düşer.
6) Taahhüt belirsiz. Net tahliye tarihi içermeyen taahhüt geçersizdir.
Not: TBK m.354 uyarınca, tahliye davasına ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye konulan aksi kayıtlar geçersizdir.
Dava mı, İcra mı?
Tahliye taahhüdüne dayanarak iki yol izlenebilir:
1) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası. Klasik yol. ⚠️ Arabuluculuk dava şartıdır — son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.
2) İcra takibi yoluyla tahliye (İİK m.272 vd.). Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesinden tahliye emri çıkarılır. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse tahliye icra edilir. İtiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister.
Hangisi daha hızlı? Genellikle icra yolu. Ancak hangi yolun sizin dosyanız için uygun olduğu ve arabuluculuk şartının bu yolda nasıl uygulanacağı avukatınızca değerlendirilmelidir.
Görevli mahkeme: Kira uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
📖 İlgili Rehberler
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Yazılı olmalı, kiracının bizzat kendisi tarafından verilmeli, kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA düzenlenmeli ve belirli bir tahliye tarihi içermelidir (TBK m.352/1).
Sözleşmeyle birlikte alınan taahhüt geçerli mi?
Hayır. Kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Taahhüt, sözleşmenin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmelidir.
Tahliye taahhüdünde süre nedir?
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır (TBK m.353). Süre kaçırılırsa taahhüde dayanılamaz.
Taahhüt noterden mi olmalı?
Hayır, noter şartı yoktur. Adi yazılı taahhüt geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından noter tercih edilebilir.
Eşim taahhüt verdi, ben bağlı mıyım?
Taahhüt kiracının bizzat kendisi tarafından verilmelidir. Eş veya üçüncü kişinin taahhüdü kiracıyı bağlamaz. Birden fazla kiracı varsa hepsinin taahhüdü gerekir.
Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanır. Son tutanak eklenmezse dava usulden reddedilir.
