İcradan ev veya araç almak artık tamamen dijital. 2026 itibarıyla fiziki mezat salonları büyük oranda kapandı; icra satışları esatis.uyap.gov.tr üzerinden yapılıyor. İhaleye katılmak için e-Devlet girişi, muhammen kıymetin yüzde 10’u teminat ve doğru zamanlama yeterli. Bu rehberde adım adım nasıl katılacağınızı ve nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklıyoruz.
e-Satışa Kimler Katılabilir?
18 yaşını doldurmuş ve e-Devlet hesabı olan herkes UYAP E-Satış sistemine giriş yapabilir. Gerçek kişi veya şirket olmanız fark etmez; önemli olan kimlik doğrulamasını tamamlamaktır. Sisteme giriş esatis.uyap.gov.tr adresinden e-Devlet şifresi, mobil imza veya e-imza ile yapılır.
Adım 1: İlanı İnceleyin
Portalda satılan taşınır/taşınmazın tapu bilgileri, fotoğrafları, bilirkişi (kıymet takdiri) raporu, imar durumu ve geçmiş borç/şerh bilgileri yer alır. İhaleye girmeden önce bu bilgileri ve özellikle malın üzerindeki şerhleri dikkatle incelemek önemlidir. İlanlar ayrıca ilan.gov.tr’de de yayımlanır ve buradan UYAP şifresi olmadan da görüntülenebilir.
Adım 2: Teminat Yatırın (Yüzde 10)
İhaleye teklif verebilmek için, malın muhammen kıymetinin yüzde 10’u kadar nakit teminatı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30’a kadar yatırmanız zorunludur. Örneğin 3.000.000 TL muhammen bedelli bir taşınmaz için teminat 300.000 TL’dir. Teminat, portaldaki “Teminat İşlemleri” üzerinden Vakıfbank kanalıyla yatırılır. Birden fazla ihaleye girecekseniz her biri için ayrı teminat gerekir.
Adım 3: Teklif Verin
Teminat yatırıldıktan sonra “Teklif Ver” sekmesi açılır. Teklifler, muhammen kıymetin binde birinden ve her hâlde 100 TL’den az olamaz. Verilen teklifler diğer katılımcılarca görülebilir (ancak kimlik bilgileri gizlidir; sadece teklif miktarı görünür). Açık artırmanın son dakikalarında yeni teklif gelirse süre otomatik uzayabilir.
Adım 4: İhaleyi Kazanınca Kalan Bedeli Ödeyin
En yüksek teklifi verip malı kazanırsanız, kalan satış bedelini (teklifinizden teminatı düştükten sonraki kısmı) yedi gün içinde ilgili icra dairesinin hesabına yatırmanız gerekir. Süre, artırma sonuç tutanağı tarihinden itibaren başlar. Bu süreyi kaçırırsanız teminatınız yanar (dosyaya mahsup edilir) ve malın alınmamasından doğan masraflardan sorumlu olursunuz.
Kazanamazsanız: Teminat İadesi
İhaleyi kazanmayan katılımcılar yatırdıkları nakit teminatı geri alabilir. Artırma sonuçlanmadan daha yüksek teklif verildiyse teminatı aynı gün, sonuçlandıktan sonra ise sonuç tutanağının ilanını takiben iade alabilirsiniz (genellikle birkaç iş günü içinde).
Dolandırıcılığa Dikkat
İcra satışları yalnızca resmî devlet kanalları (gov.tr uzantılı esatis.uyap.gov.tr ve ilan.gov.tr) üzerinden yapılır. Sosyal medyada veya emlak sitelerinde “sahibinden satılık icralık ev” başlığıyla gördüğünüz ve kapora isteyen ilanlara itibar etmeyin. İhale, “herkese açık” yapılır; teminatı yatıran herkes katılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
İcradan ev/araç almak için nereye giriş yapmalıyım?
esatis.uyap.gov.tr adresine e-Devlet şifresi, mobil imza veya e-imza ile giriş yaparsınız. 18 yaşını doldurmuş ve e-Devlet hesabı olan herkes katılabilir.
e-Satışta ne kadar teminat gerekir?
Malın muhammen kıymetinin yüzde 10’u kadar nakit teminat, artırma bitiminden önceki gün 23.30’a kadar yatırılmalıdır. 3 milyon TL’lik mal için teminat 300.000 TL’dir.
Teklif en az ne kadar olabilir?
Teklifler muhammen kıymetin binde birinden ve her hâlde 100 TL’den az olamaz. Her teklif diğer katılımcılarca görülür ama kimlikler gizlidir.
İhaleyi kazanınca ne zaman ödeme yaparım?
Kalan satış bedelini, artırma sonuç tutanağı tarihinden itibaren 7 gün içinde icra dairesinin hesabına yatırmanız gerekir. Geç kalırsanız teminatınız yanar.
Kazanamazsam teminatım ne olur?
Geri alabilirsiniz. Artırma bitmeden daha yüksek teklif gelirse aynı gün, sonuçlandıktan sonra ise sonuç tutanağının ilanını takiben birkaç iş günü içinde iade edilir.
İcralık ilanları başka sitelerden alabilir miyim?
Resmî kanallar esatis.uyap.gov.tr ve ilan.gov.tr’dir. Sosyal medyadaki ‘sahibinden icralık’ ilanlarına ve kapora taleplerine itibar etmeyin; dolandırıcılık riski vardır.
İhaleyi kazandıktan sonra mal hemen benim mi olur?
Sistemde en yüksek teklifi vermek mülkiyetin devri için başlangıçtır. İhalenin kesinleşmesi, bedelin ödenmesi ve tescil işlemleri tamamlanınca mülkiyet geçer. Bu süreçte ihalenin feshi talep edilebileceği unutulmamalıdır.
İcradan mal alımı veya ihale sürecinde hukuki destek mi istiyorsunuz?
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
