Arsa Payı Düzeltme Davası ve Paylaşma — KMK m.3, TMK m.698

Paylı Mülkiyet ve Türk Medeni Kanunu Çerçevesi

Paylı mülkiyet, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 688 ilâ 703. maddeleri arasında düzenlenmiştir. TMK m.688 hükmüne göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Aynı maddenin devamına göre paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Uygulamada gayrimenkul üzerinde paylı mülkiyet; miras yoluyla intikal, ortak satın alma, mahkeme kararı, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması gibi hâllerde ortaya çıkar. TMK m.689-690 paydaşların yönetim, kullanma ve masraflara katılım borcunu; m.691 olağan yönetim işlerinde oy çokluğu ilkesini; m.692 önemli yönetim işlerinde pay ve paydaş çoğunluğu esasını; m.693 tasarruf işlemlerinde ise oybirliği kuralını hükme bağlar. Bu ayrım, uygulamada özellikle ortak taşınmazın kiralanması, iyileştirilmesi veya devredilmesi bakımından belirleyicidir.

Paylaşma (Ortaklığın Giderilmesi) Davası — TMK m.698

TMK m.698 hükmüne göre; hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Halk arasında izale-i şüyu olarak bilinen bu dava, her paydaşın diğer paydaşlar aleyhine açabileceği çekişmesiz yargı işi niteliğindedir. Davada bütün paydaşların taraf olarak gösterilmesi zorunludur; eksik hasım varsa mahkemece tamamlanması sağlanır. Elbirliği (iştirak) mülkiyeti bulunan taşınmazda ise mirasçılar önce TMK m.644 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilir; ya da doğrudan TMK m.642’ye dayanarak miras taksim davası açabilir.

“Uygun olmayan zaman” kavramı, örneğin taşınmazın kısa süre içinde önemli değer kazanması beklenen bir imar planı değişikliği sürecinde bulunması veya paylı malın hasat/tarımsal döngü içinde olması gibi somut ve dar hâllere işaret eder; kural, paylaşma isteminin her zaman ileri sürülebilmesidir.

Paylaşma Şekli — Aynen Taksim veya Satış (TMK m.699-700)

TMK m.699 uyarınca paylaşma; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksikliğin para (ivaz) ile giderilmesine karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında (üçüncü kişilere kapalı biçimde) artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. TMK m.700 ise paydaşlar arasında yapılan paylaşma sözleşmesinin geçerliliğini yazılı şekle bağlamıştır; taşınmazlarda paylaşma anlaşması resmî şekle tabi olabilir.

Uygulamada gayrimenkullerin çoğu; imar mevzuatı, ifraz ve tevhid koşulları, kadastro durumu ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun asgari parsel büyüklüğüne ilişkin kuralları sebebiyle aynen taksim edilemez. Bu hâlde mahkeme satış suretiyle paylaşmaya karar verir; satış icra dairesince açık artırma ile gerçekleştirilir ve elde edilen bedel paylar oranında paydaşlara dağıtılır. Paydaşın kendi payını dava sürecinde de üçüncü kişiye devretmesi mümkündür; ancak diğer paydaşlar TMK m.732 vd. çerçevesinde önalım (şufa) hakkı kullanabilir. Bu hak için ayrıntılı rehberimize önalım (şufa) hakkı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Kat Mülkiyetinde Arsa Payı — KMK m.3

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.3/I hükmüne göre kat mülkiyeti; arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Görüldüğü üzere kanun, arsa payı için mutlak bir metrekare kuralı öngörmez; ölçüt değerdir. Bir bağımsız bölümün değeri belirlenirken salt yüzölçümü yeterli değildir; dairenin konumu (cephesi, katı, güneş alma durumu), tipi (dubleks, teras, bodrum), tamamlayıcı unsurları (özel bahçe, otopark tahsisi, depo), ısıtma sistemi, aydınlatma niteliği ve ticari kullanımlarda caddeye açılımı gibi ölçütler birlikte değerlendirilir.

Arsa payı; genel gider paylaşımında (KMK m.20), anagayrimenkule ilişkin ortak alan tasarruflarında oy oranının hesabında (KMK m.31) ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesindeki kentsel dönüşüm süreçlerinde bağımsız bölüm tahsisinde belirleyici kriterdir. Bu nedenle projede hatalı arsa payı tahsisi, sonraki yıllarda aidat, kararların oy oranı ve dönüşümde tahsis edilecek yeni bağımsız bölüm bakımından ciddi ihtilaflara yol açar.

Arsa Payı Düzeltme Davası — Yasal Dayanak ve Koşullar

KMK m.3/II’nin son cümlesi düzeltme davasının açık yasal dayanağıdır: “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Aynı maddenin devamı hükmüne göre bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, o bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik uygulamasına göre arsa payı düzeltme davasının kabulü için aranan temel koşul; bağımsız bölümün proje aşamasındaki değeri ile tapu kütüğünde tescilli arsa payı arasında bariz orantısızlık (açık ve önemli nispetsizlik) bulunmasıdır. Küçük ve hoş görülebilir sapmalar dava sebebi değildir; orantısızlığın hakkaniyete aykırı ve dikkate değer bir düzeyde olması gerekir.

Değerlendirmede esas alınan zaman kesiti, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihtir. Sonradan yapılan tadilatlar, kişisel dekorasyon ve kullanım kaynaklı değişiklikler dava sebebi oluşturmaz; aksinin kabulü KMK m.3/III’ün açık lafzına aykırı olur ve tapu güvenliğini zedelerdi.

Dava, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi tarafından — kendi bağımsız bölümü lehine veya diğer bağımsız bölümlerin oranlarının düzeltilmesi için — açılabilir. Davada anagayrimenkulün tüm kat maliklerinin taraf olarak gösterilmesi zorunludur; zira karar bütün paylara etki eder. Anagayrimenkulün yıkılmış olması hâlinde ise kat mülkiyeti sona ereceğinden KMK m.3 uygulanamaz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Arsa payı düzeltme davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. KMK Ek m.1, kat mülkiyetinden doğan tüm uyuşmazlıkların — arsa payı düzeltmesi, ortak yer kullanımı, yönetim planı, aidat, projeye aykırılık — sulh hukuk mahkemesince görüleceğini hükme bağlar.

Paylaşma (izale-i şüyu) davasında da 6100 sayılı HMK m.4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Buna karşılık paylı mülkiyet çerçevesindeki tapu iptali/tescili gibi mülkiyet hakkı temelli uyuşmazlıklar asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Bu ayrımın uygulamadaki sonuçlarını değerlendirmek için tapu iptali ve tescili — yolsuz tescil rehberimize göz atabilirsiniz.

Yetkili mahkeme her iki dava türünde de HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin niteliktedir; taraf iradesiyle değiştirilemez ve mahkemece re’sen gözetilir. Birden fazla parsel söz konusu ise, her parselin bulunduğu yer mahkemesi ayrı ayrı yetkilidir.

Yargılama Süreci — Bilirkişi İncelemesi ve Emsal Değer

Arsa payı düzeltme davasında hâkim; tapu kayıtları, mimarî proje, onaylı yerleşim planı, yönetim planı, iskân belgesi ve yerel emsal değerler üzerinden inceleme yapar. Uygulamada mahkeme, konusunda uzman bilirkişi kuruluna — harita ya da inşaat mühendisi, mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan üç kişilik heyete — mahallinde keşif eşliğinde inceleme yaptırır.

Bilirkişi raporunda her bağımsız bölümün brüt ve net alanı, bulunduğu kat, cephe ve manzara niteliği, güneş alma ve gürültü koşulları, ısıtma-aydınlatma sistemi, tamamlayıcı unsurları (bahçe, teras, otopark, depo), kullanım amacı (mesken, işyeri) ve projenin tanzim edildiği tarihteki değeri ayrı ayrı gösterilir. Toplam değer üzerinden her bağımsız bölüme düşen yeni arsa payı oranı hesaplanır. Burada esas alınan değer, güncel piyasa satış değeri değil, KMK m.3’ün öngördüğü projeye göre değerdir.

HMK m.281 uyarınca bilirkişi raporuna itiraz süresi, raporun taraflara tebliğinden itibaren iki haftadır. Süresinde itiraz edilmezse rapor kabul edilmiş sayılır; yeni bir bilirkişi incelemesi talebinin dinlenmesi güçleşir. Bu nedenle rapor tebliğ edilir edilmez teknik ve hukuki gerekçelerle itirazın hazırlanması önem taşır.

Paylaşma (izale-i şüyu) davalarında ise mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını inceletir; imar durumu, ifraz-tevhid şartları, kadastro sınırları, tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun’un asgari parsel kuralları dikkate alınır. Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle paylaşmaya karar verilir; satış icra dairesince açık artırma ile gerçekleştirilir ve bedel paylar oranında dağıtılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sürecinde arsa payı, sözleşmede tahsis edilecek bağımsız bölümün oranını doğrudan etkiler; sözleşmenin feshi ve taraflarının hakları için kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih rehberimize göz atabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul hukuku alanındaki diğer konu başlıklarına Gayrimenkul Hukuku ana rehberinden ulaşabilirsiniz.

{ “@context”: “https://schema.org”, “@type”: “FAQPage”, “mainEntity”: [ { “@type”: “Question”, “name”: “Arsa payı düzeltme davası zamanaşımına uğrar mı?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre mülkiyet hakkına dayalı arsa payı düzeltme davası zamanaşımına tâbi değildir; anagayrimenkul kat mülkiyeti veya kat irtifakı niteliğini koruduğu sürece açılabilir. Ancak uzun süre sessiz kalıp dava açmak TMK m.2 dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilebileceğinden, orantısızlık tespit edilir edilmez süreç başlatılmalıdır.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Aidat davasında arsa payı düzeltmesini bekletici mesele yaptırabilir miyim?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Kural olarak evet. Derdest bir arsa payı düzeltme davası, aidata ilişkin uyuşmazlıklar bakımından bekletici mesele yapılabilir. Nihaî karar verilinceye kadar mevcut tapudaki arsa payı üzerinden aidat borcu devam eder.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Paylaşma davası sürerken payımı satabilir miyim?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Evet. Dava sürecinde bile paydaş, kendi payını diğer paydaşa veya üçüncü kişiye devredebilir. Paylı mülkiyette pay devrinde diğer paydaşların TMK m.732 vd. uyarınca yasal önalım hakkı bulunur; satışın noterce tebliğinden itibaren üç aylık hak düşürücü süre içinde önalım davası açılabilir.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Arsa payı düzeltme kararı tapuya nasıl işlenir?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Sulh hukuk mahkemesinin kesinleşmiş kararı, taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğüne gönderilir; her bağımsız bölümün arsa payı karar uyarınca tapu kütüğünde yeniden düzenlenir. Karar bütün kat maliklerinin paylarını etkilediğinden kısmi tescil yapılmaz.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Miras yoluyla intikal eden paylı taşınmaz için hangi dava açılır?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Mirastan gelen taşınmaz elbirliği (iştirak) mülkiyeti hâlinde ise mirasçılar önce TMK m.644 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir ya da doğrudan TMK m.642 uyarınca miras taksim davası açabilir. Paylı mülkiyete geçilmişse TMK m.698 çerçevesinde paylaşma davası açılır.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Anagayrimenkul yıkılırsa arsa payı düzeltmesi istenebilir mi?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Hayır. Anagayrimenkulün yıkılmasıyla kat mülkiyeti sona erdiğinden bağımsız bölümlerin hukuki varlığı ortadan kalkar ve KMK m.3 uygulanamaz. Bu aşamada uyuşmazlıklar arsa üzerindeki paylı mülkiyet ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde çözülür.” } } ] }