Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını yükleniciye devretmesi ya da devrini vaat etmesi karşılığında yüklenicinin bu arsa üzerine inşa edeceği bağımsız bölümlerin sözleşmede kararlaştırılan kısmını arsa sahibine bırakmasını konu edinen karma nitelikli bir sözleşmedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre bu sözleşme hem eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.) hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsurlarını bünyesinde barındırdığı için tek taraflı irade beyanı ile sona erdirilmesi kural olarak mümkün değildir. Aşağıda kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih şartlarını, yüklenici temerrüdünü, cezai şartı, tapu iptal ve tescili ile zamanaşımı meselelerini uygulamadaki Yargıtay yaklaşımı çerçevesinde ele alıyoruz.
Avukatla Görüşün: 0554 648 37 15WhatsApp Danışma
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği: Karma Sözleşme
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, öğretide ve Yargıtay uygulamasında karma nitelikli bir sözleşme olarak tanımlanır. Yüklenici yönünden inşaat yapma edimi TBK m.470 vd. hükümlerine göre eser sözleşmesi karakteri taşırken, arsa sahibinin arsa payı ya da bağımsız bölüm devri edimi taşınmaz satış vaadi niteliğindedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 21.05.2018 tarih, 2015/5183 E. ve 2018/3243 K. sayılı ilamı bu sözleşmeyi “tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çifte tipli karma sözleşme” olarak nitelendirmektedir.
Bu karma niteliğin doğurduğu üç temel pratik sonuç bulunmaktadır:
- Sözleşmeye hem TBK’nın eser sözleşmesi hükümleri hem de TMK ile tapu mevzuatının taşınmaz devrine ilişkin kuralları birlikte uygulanır.
- Şekil şartı, taşınmaz satış vaadi hükümlerinden hareketle sıkı biçimde belirlenir.
- Tek taraflı fesih beyanı ile sözleşme kural olarak sona ermez; ihtar, mehil verme ve mahkeme kararı süreçleri gündeme gelir.
Şekil Şartı: Noter Huzurunda Re’sen Düzenleme
TBK m.237 uyarınca taşınmaz satışına ve satış vaadine ilişkin sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de bünyesinde taşınmaz satış vaadi barındırdığı için kural olarak noter huzurunda re’sen (düzenleme şeklinde) yapılması gerekir. Tarafların önceden hazırlayıp notere yalnızca onaylattığı sözleşmeler resmî şekil şartını karşılamaz ve kural olarak geçersizdir.
Yargıtay’ın istikrarlı içtihadında iki önemli istisna yer alır:
- Adi yazılı sözleşmenin ifasına başlanmış ve inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması hâlinde geçersizlik iddiasının ileri sürülmesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmayabilir.
- Sözleşme kapsamında kat irtifakının tesciliyle birlikte yükleniciye arsa payı devri gerçekleştirilmişse şekil eksikliği iddiası zayıflar.
Bu istisnalar, resmî şeklin baştan gözetilmediği durumlarda güvence sağlamaz. Şekil eksikliği sözleşmenin başlangıçtan geçersizliği sonucunu doğurabildiği için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin en başından itibaren noter re’sen düzenleme şeklinde kurulması yerinde olur.
Yüklenicinin ve Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların birbirine karşı edimleri, sözleşmenin karma yapısı gereği hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz devri boyutunda tanımlanır. Aksi kararlaştırılmadığı sürece temel yükümlülükler şu şekildedir.
Yüklenicinin başlıca yükümlülükleri:
- İnşaatı sözleşmede belirtilen süre içinde, onaylı projeye ve teknik şartnameye uygun biçimde tamamlamak ve teslim etmek (TBK m.471 vd.).
- Ruhsat, iskan (yapı kullanma izin belgesi), kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulumu için gerekli idari işlemleri yürütmek.
- İşi özenle ifa etmek, malzeme ve işçilikte ayıplı ifadan kaçınmak (TBK m.474-475 çerçevesinde ayıba karşı tekeffül).
- İnşaat sırasında çevreye, komşulara ve arsa sahibine zarar vermemek; iş sağlığı ile güvenliği tedbirlerini almak.
Arsa sahibinin başlıca yükümlülükleri:
- Sözleşmede belirtilen arsa payını ya da bağımsız bölüme karşılık gelen payı yüklenici lehine tapuda devretmek; gerektiğinde kat irtifakı tesis etmek.
- İnşaatın yürütülmesine engel çıkarmamak; belge, imza ve yetki devirlerini zamanında sağlamak.
- Yüklenicinin sözleşme kapsamında yaptığı tapu işlemlerine katılmak ve gereken vekaletleri vermek.
Uygulamada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10 uyarınca arsa payına bağlı olarak kat irtifakının kurulması; hem tarafların hem de edinilecek bağımsız bölümlere karşı çıkacak üçüncü kişilerin hukuki güvenliğini pekiştirir.
Fesih Hakkı, Esaslı Gecikme ve Cezai Şart
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih hakkının doğması için yüklenicinin sözleşmeye esaslı biçimde aykırı davranması aranır. TBK m.473/1’e göre yüklenici işe zamanında başlamaz, sözleşmeye aykırı biçimde işi ağır aksak yürütür ya da işin sözleşmedeki sürede tamamlanmayacağı objektif olarak öngörülebilir hale gelirse arsa sahibi, teslim gününü beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Fesih hakkının kullanımında izlenecek genel yol:
- Yükleniciye TBK m.123-125 çerçevesinde noter aracılığıyla ihtar çekilerek makul bir mehil (ek süre) tanınması.
- Mehile karşın ifa gerçekleşmezse fesih iradesinin açık ve yazılı biçimde bildirilmesi.
- Yüklenicinin direnmesi hâlinde asliye hukuk mahkemesinde fesih ve tasfiye davası açılması.
Yargıtay uygulamasında inşaatın tamamlanma oranı, feshin sonuçlarının belirlenmesinde belirleyici bir eşiktir. İçtihatta %90 oranı, geriye ve ileriye etkili fesih arasındaki ayrım için pratik bir kriter olarak kullanılır. Bu oranın altında geriye etkili fesih ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye tercih edilirken, üstünde ileriye etkili fesih ile maddi tasfiye ön plana çıkabilir.
Cezai şart bakımından: kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslimin gecikmesi için genellikle aylık kira bedeli tutarında gecikme cezası ya da götürü tazminat kararlaştırılır. Buna ek olarak arsa sahibinin mahrum kaldığı kira geliri için ecrimisil ve maddi tazminat talep etme imkanı bulunur; detay için ecrimisil davası ve haksız işgal tazminatı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Ayrıca TBK m.480/2 uyarınca götürü bedelli işlerde başlangıçta öngörülemeyen olağanüstü güçlükler doğduğunda yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir; uyarlama mümkün değilse sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde bu hükme sıkça başvurulmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davası ile Kat İrtifakının İptali
Sözleşmenin feshi ile birlikte yüklenici adına daha önce devredilmiş arsa payı ya da tesis edilmiş kat irtifakı hukuki dayanağını yitirir. Bu aşamada TMK m.1025 anlamında yolsuz tescil söz konusu olur ve arsa sahibi yüklenici aleyhine tapu iptal ve tescil davası açabilir. Davanın genel çerçevesi için tapu iptal ve tescil davası rehberimiz ayrıntılı yol göstermektedir.
Uygulamada tapu iptal ve tescil taleplerinde üç ihtimalin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir:
- Yüklenici üzerinde kalan arsa payı: Fesih hükmüyle birlikte doğrudan iptal ve arsa sahibi lehine tescil talep edilebilir.
- Yüklenicinin üçüncü kişiye devrettiği bağımsız bölüm: TMK m.1023 uyarınca iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur; iyi niyetin varlığı hâlinde tapu iptal edilemez.
- Kötü niyetli üçüncü kişi: Devir, feshin ya da sözleşmedeki aykırılığın bilinmesine rağmen yapılmışsa iptal ve tescil kararı gündeme gelir.
Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin iptali, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10 hükmü ışığında sözleşme dayanağının ortadan kalkması gerekçesine bağlanır. İskan ve yapı kullanma izin belgesindeki sorunlar için gayrimenkul idari yaptırımlar ve rayiç bedel yazımıza da bakılabilir.
Zamanaşımı, Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karma niteliği zamanaşımı bakımından farklı sürelerin devreye girmesine yol açar. TBK m.147/6 uyarınca eser sözleşmesinden doğan alacaklar 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Yüklenicinin ağır kusuruyla eseri hiç veya gereği gibi ifa etmemesi hâlinde Yargıtay içtihadına göre TBK m.146’daki 10 yıllık genel süre uygulanır; taşınmaz yapıların gizli ayıpları bakımından ise 20 yıllık üst süre gündeme gelebilir. Taşınmaz devrine ilişkin tapu iptal ve tescil talepleri, ayni hak niteliği taşıdıkları ölçüde kural olarak zamanaşımına tabi değildir.
Görev ve yetki bakımından uygulanacak temel kurallar şöyledir:
- Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Uyuşmazlık ticari nitelik taşıyorsa asliye ticaret mahkemesi görevli olur.
- HMK m.12 uyarınca taşınmaz mülkiyetine ve ayni haklara ilişkin talepler taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; bu yetki münhasır niteliktedir.
- Yalnızca alacak veya tazminat taleplerinde HMK m.10 çerçevesinde sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de yetkili sayılabilir.
Uygulamada fesih, tapu iptal-tescil ve alacak talepleri çoğu kez birlikte ileri sürüldüğü için taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde davayı toplulaştırmak dava ekonomisi açısından tercih edilir.
Avukatla Görüşün: 0554 648 37 15WhatsApp Danışma
Sık Sorulan Sorular
Adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli midir?
Kural olarak geçerli değildir. TBK m.237 uyarınca taşınmaz satış vaadi öğesi barındıran sözleşmelerin noter huzurunda re’sen düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Yargıtay uygulamasında ifanın büyük ölçüde gerçekleşmiş olması gibi sınırlı hâllerde geçersizlik iddiası dürüstlük kuralı çerçevesinde reddedilebilir.
Yüklenici teslimi geciktirirse hangi yaptırımlar uygulanabilir?
Sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası (cezai şart), mahrum kalınan kira bedeli için tazminat ve koşulları oluştuğunda ecrimisil talep edilebilir. TBK m.473 uyarınca esaslı gecikme hâlinde ihtar-mehil sürecinin ardından sözleşme feshedilebilir ve zararın tamamı istenebilir.
Yükleniciye devredilen tapu geri alınabilir mi?
Fesih kararı ile birlikte yüklenici adına yapılan tescilin dayanağı ortadan kalkarsa TMK m.1025 anlamında yolsuz tescil söz konusu olur ve tapu iptal-tescil davasıyla arsa sahibi adına iade sağlanabilir. Yüklenicinin taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişilere devretmiş olması hâlinde ise TMK m.1023 uyarınca bu kişilerin kazanımı korunur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde zamanaşımı süresi nedir?
TBK m.147/6 uyarınca eser sözleşmesinden doğan alacaklar 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Yüklenicinin ağır kusuruyla eseri hiç veya gereği gibi ifa etmemesi hâlinde 10 yıllık genel süre uygulanır; taşınmaz yapıdaki gizli ayıplarda 20 yıllık üst süre gündeme gelebilir.
Fesih için mahkeme kararı şart mıdır?
Yüklenicinin fesih iradesini kabul etmediği durumlarda sözleşmenin karma niteliği nedeniyle uygulamada mahkeme kararı ile fesih tercih edilir. Açık temerrüt, ihtar ve mehilin sonuçsuz kalması hâlinde noter aracılığıyla yapılan yazılı fesih beyanı da hukuki sonuç doğurabilir; uyuşmazlık çıktığında sözleşmenin geçmişe veya geleceğe etkili sona ermesi mahkeme tarafından değerlendirilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar hem sözleşme hukuku hem de eşya hukuku boyutunda birlikte değerlendirilmesi gereken teknik meselelerdir. Fesih iradesinin hangi anda kullanılacağı, ihtar-mehil süreci, cezai şartın hesabı, geriye ya da ileriye etkili fesih arasındaki tercih ve tapu iptal-tescil taleplerinin ortak açılıp açılmayacağı somut olay verilerine göre farklılık gösterir. İşin niteliği ve olası sonuçlarının ağırlığı dikkate alındığında sürecin başında gayrimenkul ve inşaat hukukunda deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması yerinde olur.
{ “@context”: “https://schema.org”, “@type”: “FAQPage”, “mainEntity”: [ { “@type”: “Question”, “name”: “Adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli midir?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Kural olarak geçerli değildir. TBK m.237 uyarınca taşınmaz satış vaadi öğesi barındıran sözleşmelerin noter huzurunda re’sen düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Yargıtay uygulamasında ifanın büyük ölçüde gerçekleşmiş olması gibi sınırlı hâllerde geçersizlik iddiası dürüstlük kuralı çerçevesinde reddedilebilir.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Yüklenici teslimi geciktirirse hangi yaptırımlar uygulanabilir?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası (cezai şart), mahrum kalınan kira bedeli için tazminat ve koşulları oluştuğunda ecrimisil talep edilebilir. TBK m.473 uyarınca esaslı gecikme hâlinde ihtar-mehil sürecinin ardından sözleşme feshedilebilir ve zararın tamamı istenebilir.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Yükleniciye devredilen tapu geri alınabilir mi?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Fesih kararı ile birlikte yüklenici adına yapılan tescilin dayanağı ortadan kalkarsa TMK m.1025 anlamında yolsuz tescil söz konusu olur ve tapu iptal-tescil davasıyla arsa sahibi adına iade sağlanabilir. Yüklenicinin taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişilere devretmiş olması hâlinde ise TMK m.1023 uyarınca bu kişilerin kazanımı korunur.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde zamanaşımı süresi nedir?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “TBK m.147/6 uyarınca eser sözleşmesinden doğan alacaklar 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Yüklenicinin ağır kusuruyla eseri hiç veya gereği gibi ifa etmemesi hâlinde 10 yıllık genel süre uygulanır; taşınmaz yapıdaki gizli ayıplarda 20 yıllık üst süre gündeme gelebilir.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Fesih için mahkeme kararı şart mıdır?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Yüklenicinin fesih iradesini kabul etmediği durumlarda sözleşmenin karma niteliği nedeniyle uygulamada mahkeme kararı ile fesih tercih edilir. Açık temerrüt, ihtar ve mehilin sonuçsuz kalması hâlinde noter aracılığıyla yapılan yazılı fesih beyanı da hukuki sonuç doğurabilir; uyuşmazlık çıktığında sözleşmenin geçmişe veya geleceğe etkili sona ermesi mahkeme tarafından değerlendirilir.” } } ] }
