Kira tespit davalarında zorunlu arabuluculuk dönemi: 2026’da dava öncesi başvuru şart

Kira bedelinin tespiti ve uyarlanmasına ilişkin uyuşmazlıklarda, 2026 itibarıyla dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekiyor. Bu aşama tamamlanmadan açılan davalar usulden reddediliyor.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca konut ve işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamıyor. Bu oranın üzerindeki artış talepleri hukuken geçersiz sayılıyor.

Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesi halinde ise taraflar, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın kira tespit davası açabiliyor. Bu davada hâkim; emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirliyor.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, yasal sınırın üzerinde zam talep eden kiraya verenin tahliye talebi de reddedilebiliyor; kiracı yasal oranı ödemeye devam ettiği sürece sözleşmesi güvence altında kalıyor.

2026 Zorunlu Arabuluculuk Düzenlemesi

2026 yılında yürürlüğe giren düzenleme ile kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu, mahkemeye başvuru yapmadan önce arabuluculuk sürecinden geçme zorunluluğunu getirir. Türk hukukunda 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu çerçevesinde yürütülür.

Zorunlu arabuluculuğun uygulama amacı; mahkeme yükünü azaltmak, uyuşmazlıkların hızlı ve maliyet-verimli çözümünü sağlamak ve tarafların ortak bir anlaşmaya varmasını teşvik etmektir. Bu düzenleme; Türk mahkeme sistemindeki genel dava artışına verilen bir cevaptır.

Kira tespit davaları için zorunlu arabuluculuk; 5 yıldan uzun süredir devam eden konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için uygulanır. Bu tür sözleşmelerde piyasa değişikliklerine göre kira bedelinin uyarlanması talep edilir; ancak artık önce arabuluculuk süreci işletilmelidir.

Süreç dışında bırakılan durumlar; ivedi tahliye durumları, taahhüt bazlı tahliyeler ve sözleşme öncesi anlaşmazlıklardır. Bu durumlar için doğrudan mahkeme başvurusu mümkündür.

Dava Şartları ve Prosedür

Kira tespit davası açmak için sözleşmenin 5 yıldan uzun süredir devam ediyor olması temel şarttır. Bu süre; kira sözleşmesinin ilk imzalandığı tarihten hesaplanır. Yenilemeler süreyi kesmez; sürekli devam eden ilişki esas alınır.

Zorunlu arabuluculuk için başvuru; Arabuluculuk Daire Başkanlığına yapılır. Başvuru elektronik ortamda veya yazılı olarak yapılabilir. Başvuruda; tarafların bilgileri, uyuşmazlık konusu ve talep edilen sonuç belirtilir.

Arabuluculuk toplantısı; başvurudan sonra taraflar için belirlenen tarihte yapılır. Arabulucu; tarafları dinler, delilleri değerlendirir ve anlaşma önerileri geliştirir. Süreç genellikle 1-3 hafta içinde tamamlanır.

Anlaşma sağlanırsa; anlaşma tutanağı düzenlenir. Bu tutanak; mahkeme kararı gibi hukuki bağlayıcılığa sahiptir. Anlaşma sağlanamazsa; anlaşamama tutanağı düzenlenir. Bu tutanak, kira tespit davası açmak için zorunlu belgedir.

Arabuluculukta Delil Sunumu ve Anlaşma Stratejileri

Arabuluculuk sürecinde delil sunumu; mahkeme prosedüründen daha esnektir. Ancak yine de; piyasa değerlendirme raporları, emsal kira bedelleri, gayrimenkul değerleme belgeleri ve ekonomik göstergeler gibi delillerin sunulması etkindir.

Anlaşma stratejileri arasında; karşılıklı taviz, uzun dönemli düzenleme, ödeme kolaylıkları ve ek koşullar yer alabilir. Her strateji, taraflar arasındaki güç dengesi ve uzun vadeli menfaatlere göre değerlendirilir.

Piyasa değerinin objektif belirlenmesi; anlaşma sürecinin temel taşıdır. Emsal taşınmazların kira bedelleri, konumu, büyüklüğü ve durumu karşılaştırılarak piyasa değeri tespit edilir. Bilirkişi görüşleri bu süreçte kullanılabilir.

Anlaşamama durumunda; dava süreci başlar. Bu süreçte arabuluculukta sunulan delilerin bir kısmı mahkemede de kullanılabilir. Ancak arabuluculukta yapılan gizli beyanlar mahkemede delil sayılmaz; bu, tarafların özgür müzakere ortamını korur.

Sıkça Sorulan Sorular

2026 Zorunlu Arabuluculuk Düzenlemesi

2026 yılında yürürlüğe giren düzenleme ile kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu, mahkemeye başvuru yapmadan önce arabuluculuk sürecinden geçme zorunluluğunu getirir. Türk hukukunda 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu çerçevesinde yürütülür.

Zorunlu arabuluculuğun uygulama amacı; mahkeme yükünü azaltmak, uyuşmazlıkların hızlı ve maliyet-verimli çözümünü sağlamak ve tarafların ortak bir anlaşmaya varmasını teşvik etmektir. Bu düzenleme; Türk mahkeme sistemindeki genel dava artışına verilen bir cevaptır.

Kira tespit davaları için zorunlu arabuluculuk; 5 yıldan uzun süredir devam eden konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için uygulanır. Bu tür sözleşmelerde piyasa değişikliklerine göre kira bedelinin uyarlanması talep edilir; ancak artık önce arabuluculuk süreci işletilmelidir.

Süreç dışında bırakılan durumlar; ivedi tahliye durumları, taahhüt bazlı tahliyeler ve sözleşme öncesi anlaşmazlıklardır. Bu durumlar için doğrudan mahkeme başvurusu mümkündür.

Dava Şartları ve Prosedür

Kira tespit davası açmak için sözleşmenin 5 yıldan uzun süredir devam ediyor olması temel şarttır. Bu süre; kira sözleşmesinin ilk imzalandığı tarihten hesaplanır. Yenilemeler süreyi kesmez; sürekli devam eden ilişki esas alınır.

Zorunlu arabuluculuk için başvuru; Arabuluculuk Daire Başkanlığına yapılır. Başvuru elektronik ortamda veya yazılı olarak yapılabilir. Başvuruda; tarafların bilgileri, uyuşmazlık konusu ve talep edilen sonuç belirtilir.

Arabuluculuk toplantısı; başvurudan sonra taraflar için belirlenen tarihte yapılır. Arabulucu; tarafları dinler, delilleri değerlendirir ve anlaşma önerileri geliştirir. Süreç genellikle 1-3 hafta içinde tamamlanır.

Anlaşma sağlanırsa; anlaşma tutanağı düzenlenir. Bu tutanak; mahkeme kararı gibi hukuki bağlayıcılığa sahiptir. Anlaşma sağlanamazsa; anlaşamama tutanağı düzenlenir. Bu tutanak, kira tespit davası açmak için zorunlu belgedir.

Arabuluculukta Delil Sunumu ve Anlaşma Stratejileri

Arabuluculuk sürecinde delil sunumu; mahkeme prosedüründen daha esnektir. Ancak yine de; piyasa değerlendirme raporları, emsal kira bedelleri, gayrimenkul değerleme belgeleri ve ekonomik göstergeler gibi delillerin sunulması etkindir.

Anlaşma stratejileri arasında; karşılıklı taviz, uzun dönemli düzenleme, ödeme kolaylıkları ve ek koşullar yer alabilir. Her strateji, taraflar arasındaki güç dengesi ve uzun vadeli menfaatlere göre değerlendirilir.

Piyasa değerinin objektif belirlenmesi; anlaşma sürecinin temel taşıdır. Emsal taşınmazların kira bedelleri, konumu, büyüklüğü ve durumu karşılaştırılarak piyasa değeri tespit edilir. Bilirkişi görüşleri bu süreçte kullanılabilir.

Anlaşamama durumunda; dava süreci başlar. Bu süreçte arabuluculukta sunulan delilerin bir kısmı mahkemede de kullanılabilir. Ancak arabuluculukta yapılan gizli beyanlar mahkemede delil sayılmaz; bu, tarafların özgür müzakere ortamını korur.

Sıkça Sorulan Sorular

2026 Zorunlu Arabuluculuk Düzenlemesi

2026 yılında yürürlüğe giren düzenleme ile kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu, mahkemeye başvuru yapmadan önce arabuluculuk sürecinden geçme zorunluluğunu getirir. Türk hukukunda 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu çerçevesinde yürütülür.

Zorunlu arabuluculuğun uygulama amacı; mahkeme yükünü azaltmak, uyuşmazlıkların hızlı ve maliyet-verimli çözümünü sağlamak ve tarafların ortak bir anlaşmaya varmasını teşvik etmektir. Bu düzenleme; Türk mahkeme sistemindeki genel dava artışına verilen bir cevaptır.

Kira tespit davaları için zorunlu arabuluculuk; 5 yıldan uzun süredir devam eden konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için uygulanır. Bu tür sözleşmelerde piyasa değişikliklerine göre kira bedelinin uyarlanması talep edilir; ancak artık önce arabuluculuk süreci işletilmelidir.

Süreç dışında bırakılan durumlar; ivedi tahliye durumları, taahhüt bazlı tahliyeler ve sözleşme öncesi anlaşmazlıklardır. Bu durumlar için doğrudan mahkeme başvurusu mümkündür.

Dava Şartları ve Prosedür

Kira tespit davası açmak için sözleşmenin 5 yıldan uzun süredir devam ediyor olması temel şarttır. Bu süre; kira sözleşmesinin ilk imzalandığı tarihten hesaplanır. Yenilemeler süreyi kesmez; sürekli devam eden ilişki esas alınır.

Zorunlu arabuluculuk için başvuru; Arabuluculuk Daire Başkanlığına yapılır. Başvuru elektronik ortamda veya yazılı olarak yapılabilir. Başvuruda; tarafların bilgileri, uyuşmazlık konusu ve talep edilen sonuç belirtilir.

Arabuluculuk toplantısı; başvurudan sonra taraflar için belirlenen tarihte yapılır. Arabulucu; tarafları dinler, delilleri değerlendirir ve anlaşma önerileri geliştirir. Süreç genellikle 1-3 hafta içinde tamamlanır.

Anlaşma sağlanırsa; anlaşma tutanağı düzenlenir. Bu tutanak; mahkeme kararı gibi hukuki bağlayıcılığa sahiptir. Anlaşma sağlanamazsa; anlaşamama tutanağı düzenlenir. Bu tutanak, kira tespit davası açmak için zorunlu belgedir.

Arabuluculukta Delil Sunumu ve Anlaşma Stratejileri

Arabuluculuk sürecinde delil sunumu; mahkeme prosedüründen daha esnektir. Ancak yine de; piyasa değerlendirme raporları, emsal kira bedelleri, gayrimenkul değerleme belgeleri ve ekonomik göstergeler gibi delillerin sunulması etkindir.

Anlaşma stratejileri arasında; karşılıklı taviz, uzun dönemli düzenleme, ödeme kolaylıkları ve ek koşullar yer alabilir. Her strateji, taraflar arasındaki güç dengesi ve uzun vadeli menfaatlere göre değerlendirilir.

Piyasa değerinin objektif belirlenmesi; anlaşma sürecinin temel taşıdır. Emsal taşınmazların kira bedelleri, konumu, büyüklüğü ve durumu karşılaştırılarak piyasa değeri tespit edilir. Bilirkişi görüşleri bu süreçte kullanılabilir.

Anlaşamama durumunda; dava süreci başlar. Bu süreçte arabuluculukta sunulan delilerin bir kısmı mahkemede de kullanılabilir. Ancak arabuluculukta yapılan gizli beyanlar mahkemede delil sayılmaz; bu, tarafların özgür müzakere ortamını korur.

Sıkça Sorulan Sorular

İlgili Rehberler

• 📘 Kira Davaları Ana Rehber (Ana Rehber)
• Kira Tespit Arabuluculuk
• Kira Tespit Davası 2026
• Kira Artışı 2026