Kira Artışında 2026 Tablosu: %25 Tavanı Sonrası Kiracı ve Ev Sahibi Ne Yapmalı?

Konut kiralarında 2022’de getirilen geçici yüzde 25 artış sınırının uygulaması sona erdi ve üst sınır, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki genel kurala döndü. Bu makalede yeni dönemde kiracının ve ev sahibinin nelere dikkat etmesi gerektiğini ele alıyoruz.

Artış nasıl hesaplanır?

TBK m. 344’e göre yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanan verilere göre değiştiğinden, kira yenileme ayına denk gelen güncel oranın esas alınması gerekir. Sözleşmede artış için bir oran belirlenmişse, bu oran ancak yasal sınırı aşmadığı sürece geçerlidir.

Sözleşmede yüksek oran yazıyorsa

Diyelim ki sözleşmede yasal sınırın üzerinde bir artış kararlaştırılmış. TBK m. 344 emredici bir hüküm olduğundan, bu oranın yasal sınırı aşan kısmı geçerli sayılmaz; kiracı yalnızca yasal sınır kadar ödeyerek sözleşmesini sürdürebilir. Yasal oranı ödeyen kiracı, sırf “fazla zammı kabul etmedi” diye tahliye edilemez.

Sözleşme 5 yılı doldurduysa

Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde taraflardan her biri kira tespit davası açabilir. Mahkeme; emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti değerlendirerek yeni bedeli belirler ve bu davada TÜFE ortalamasının üzerinde bir bedele de hükmedilebilir. Tespit edilen yeni bedelin yeni dönemi bağlaması için kararın kesinleşmesi beklenir.

Uyuşmazlıkta izlenecek yol

Taraflar anlaşamazsa, çoğu zaman önce yazılı bir ihtarname gönderilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümünde (örneğin tahliye taleplerinde), dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru bir dava şartıdır. Ev sahibinin geçmiş yıllara ait eksik kalan yasal artış farklarını zamanaşımı süresi içinde talep edebileceği de unutulmamalıdır. Bu nedenle hem ev sahibinin hem kiracının yazılı belgeleri (sözleşme, ödeme dekontları, ihtar) saklaması yararlı olur.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve uygulama zaman içinde değişebileceğinden, somut bir durumda karar vermeden önce güncel düzenlemelerin ve dosya ayrıntılarının birlikte değerlendirilmesi önerilir.

2026 Kira Artış Düzenlemesi ve TÜFE Tavanı

2026 yılı kira artışları, Türk Borçlar Kanunu m. 344 ve devam eden düzenlemelerle çerçevelenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış oranı; TÜFE’nin son on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu düzenleme; kiracıları enflasyon karşısında korumak amacına yöneliktir.

TÜFE’nin son on iki aylık ortalaması, TÜİK tarafından her ay güncellenerek yayımlanır. Kira artışı hesaplamasında; sözleşmenin yıllık dönümüne denk gelen ayın TÜFE ortalaması dikkate alınır. Bu, kira artışının objektif ve önceden hesaplanabilir olmasını sağlar.

Ticari işyeri kiraları; konut kiralarından farklı değerlendirilir. TBK m. 344 hükmü sadece konut ve çatılı işyerlerini kapsar. Sınai tesisler, depolar, arsalar gibi mekanlar için serbest artış imkânı vardır; sözleşmede belirtilen oran geçerlidir.

2026 yılında yürürlüğe giren güncellemeler arasında zorunlu arabuluculuk önemli bir yenilik olmuştur. Kira tespit davaları için, doğrudan mahkemeye başvuru yerine önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu, dava yükünü azaltmayı ve tarafların anlaşma yolunu bulmalarını amaçlar.

Kiracı Hakları ve Uygulama Sorunları

Kiracı olarak sizin haklarınız arasında; yıllık artış oranının TÜFE’yi geçmemesi, sözleşme yenileme özgürlüğü ve tahliye taahhüdüne itiraz hakkı sayılabilir. Bu haklarınızın korunması için sözleşme koşullarını dikkatlice okumalı ve kayıt altında tutmalısınız.

Kiraya veren tarafın TÜFE üzerinde artış talep etmesi durumunda; sizin bu talebi kabul etme zorunluluğunuz yoktur. Reddetme hakkınızı kullanabilirsiniz. Sözleşme dönemi sonuna kadar mevcut kira ödemesini sürdürebilirsiniz. Sonraki dönem için sözleşme yenileme müzakeresi yapılır.

Kira artış tarihinin belirsizliği; uygulamada sık karşılaşılan bir sorundur. Sözleşme; kira artışının hangi ay yapılacağını açıkça belirtmelidir. Aksi hâlde uyuşmazlık çıkabilir. Yeni kira sözleşmelerinde bu konu açık şekilde düzenlenmelidir.

Kira tespit davası; 5 yıldan uzun süredir devam eden sözleşmeler için açılabilir. Bu dava ile; piyasa koşullarına göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilir. 2026’daki zorunlu arabuluculuk şartı bu dava için geçerlidir.

Ev Sahibi Hakları ve Ne Yapmalı

Ev sahibi olarak haklarınız arasında; TÜFE oranında yıllık artış talep etme, sözleşme süresi sonunda yenileme veya tahliye talep etme ve mülkü kendi ihtiyacınıza kullanma sayılabilir. Bu hakların kullanımı için hukuki prosedürlere uyulmalıdır.

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiraya veren için önemli bir hukuki mekanizmadır. Kendinizin veya birinci derece yakınlarınızın konut ihtiyacı bulunduğunu iddia ederek tahliye talep edebilirsiniz. Ancak bu davada ‘ihtiyacın gerçekliği’ ve ‘samimiyet’ unsurları kritiktir.

5 yıllık sözleşme süresi dolduktan sonra; kira tespit davası ile piyasa değerine uygun kira bedeli belirlenmesini talep edebilirsiniz. Bu dava öncesi zorunlu arabuluculuk gereklidir (2026 düzenlemesi). Anlaşma sağlanamazsa mahkeme kararı ile piyasa kirası uygulanır.

Piyasa koşullarının çok üzerinde kira artışları talep etmeyi tercih etmemeli; bu uygulama tarafınızca haksız gerekçe göstererek dava sürecinde zorluk çıkabilir. Sistemli ve makul yaklaşımlar, uzun vadeli kira ilişkilerini korumada daha etkindir.

Sıkça Sorulan Sorular

2026 Kira Artış Düzenlemesi ve TÜFE Tavanı

2026 yılı kira artışları, Türk Borçlar Kanunu m. 344 ve devam eden düzenlemelerle çerçevelenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış oranı; TÜFE’nin son on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu düzenleme; kiracıları enflasyon karşısında korumak amacına yöneliktir.

TÜFE’nin son on iki aylık ortalaması, TÜİK tarafından her ay güncellenerek yayımlanır. Kira artışı hesaplamasında; sözleşmenin yıllık dönümüne denk gelen ayın TÜFE ortalaması dikkate alınır. Bu, kira artışının objektif ve önceden hesaplanabilir olmasını sağlar.

Ticari işyeri kiraları; konut kiralarından farklı değerlendirilir. TBK m. 344 hükmü sadece konut ve çatılı işyerlerini kapsar. Sınai tesisler, depolar, arsalar gibi mekanlar için serbest artış imkânı vardır; sözleşmede belirtilen oran geçerlidir.

2026 yılında yürürlüğe giren güncellemeler arasında zorunlu arabuluculuk önemli bir yenilik olmuştur. Kira tespit davaları için, doğrudan mahkemeye başvuru yerine önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu, dava yükünü azaltmayı ve tarafların anlaşma yolunu bulmalarını amaçlar.

Kiracı Hakları ve Uygulama Sorunları

Kiracı olarak sizin haklarınız arasında; yıllık artış oranının TÜFE’yi geçmemesi, sözleşme yenileme özgürlüğü ve tahliye taahhüdüne itiraz hakkı sayılabilir. Bu haklarınızın korunması için sözleşme koşullarını dikkatlice okumalı ve kayıt altında tutmalısınız.

Kiraya veren tarafın TÜFE üzerinde artış talep etmesi durumunda; sizin bu talebi kabul etme zorunluluğunuz yoktur. Reddetme hakkınızı kullanabilirsiniz. Sözleşme dönemi sonuna kadar mevcut kira ödemesini sürdürebilirsiniz. Sonraki dönem için sözleşme yenileme müzakeresi yapılır.

Kira artış tarihinin belirsizliği; uygulamada sık karşılaşılan bir sorundur. Sözleşme; kira artışının hangi ay yapılacağını açıkça belirtmelidir. Aksi hâlde uyuşmazlık çıkabilir. Yeni kira sözleşmelerinde bu konu açık şekilde düzenlenmelidir.

Kira tespit davası; 5 yıldan uzun süredir devam eden sözleşmeler için açılabilir. Bu dava ile; piyasa koşullarına göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilir. 2026’daki zorunlu arabuluculuk şartı bu dava için geçerlidir.

Ev Sahibi Hakları ve Ne Yapmalı

Ev sahibi olarak haklarınız arasında; TÜFE oranında yıllık artış talep etme, sözleşme süresi sonunda yenileme veya tahliye talep etme ve mülkü kendi ihtiyacınıza kullanma sayılabilir. Bu hakların kullanımı için hukuki prosedürlere uyulmalıdır.

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiraya veren için önemli bir hukuki mekanizmadır. Kendinizin veya birinci derece yakınlarınızın konut ihtiyacı bulunduğunu iddia ederek tahliye talep edebilirsiniz. Ancak bu davada ‘ihtiyacın gerçekliği’ ve ‘samimiyet’ unsurları kritiktir.

5 yıllık sözleşme süresi dolduktan sonra; kira tespit davası ile piyasa değerine uygun kira bedeli belirlenmesini talep edebilirsiniz. Bu dava öncesi zorunlu arabuluculuk gereklidir (2026 düzenlemesi). Anlaşma sağlanamazsa mahkeme kararı ile piyasa kirası uygulanır.

Piyasa koşullarının çok üzerinde kira artışları talep etmeyi tercih etmemeli; bu uygulama tarafınızca haksız gerekçe göstererek dava sürecinde zorluk çıkabilir. Sistemli ve makul yaklaşımlar, uzun vadeli kira ilişkilerini korumada daha etkindir.

Sıkça Sorulan Sorular

2026 Kira Artış Düzenlemesi ve TÜFE Tavanı

2026 yılı kira artışları, Türk Borçlar Kanunu m. 344 ve devam eden düzenlemelerle çerçevelenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış oranı; TÜFE’nin son on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu düzenleme; kiracıları enflasyon karşısında korumak amacına yöneliktir.

TÜFE’nin son on iki aylık ortalaması, TÜİK tarafından her ay güncellenerek yayımlanır. Kira artışı hesaplamasında; sözleşmenin yıllık dönümüne denk gelen ayın TÜFE ortalaması dikkate alınır. Bu, kira artışının objektif ve önceden hesaplanabilir olmasını sağlar.

Ticari işyeri kiraları; konut kiralarından farklı değerlendirilir. TBK m. 344 hükmü sadece konut ve çatılı işyerlerini kapsar. Sınai tesisler, depolar, arsalar gibi mekanlar için serbest artış imkânı vardır; sözleşmede belirtilen oran geçerlidir.

2026 yılında yürürlüğe giren güncellemeler arasında zorunlu arabuluculuk önemli bir yenilik olmuştur. Kira tespit davaları için, doğrudan mahkemeye başvuru yerine önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu, dava yükünü azaltmayı ve tarafların anlaşma yolunu bulmalarını amaçlar.

Kiracı Hakları ve Uygulama Sorunları

Kiracı olarak sizin haklarınız arasında; yıllık artış oranının TÜFE’yi geçmemesi, sözleşme yenileme özgürlüğü ve tahliye taahhüdüne itiraz hakkı sayılabilir. Bu haklarınızın korunması için sözleşme koşullarını dikkatlice okumalı ve kayıt altında tutmalısınız.

Kiraya veren tarafın TÜFE üzerinde artış talep etmesi durumunda; sizin bu talebi kabul etme zorunluluğunuz yoktur. Reddetme hakkınızı kullanabilirsiniz. Sözleşme dönemi sonuna kadar mevcut kira ödemesini sürdürebilirsiniz. Sonraki dönem için sözleşme yenileme müzakeresi yapılır.

Kira artış tarihinin belirsizliği; uygulamada sık karşılaşılan bir sorundur. Sözleşme; kira artışının hangi ay yapılacağını açıkça belirtmelidir. Aksi hâlde uyuşmazlık çıkabilir. Yeni kira sözleşmelerinde bu konu açık şekilde düzenlenmelidir.

Kira tespit davası; 5 yıldan uzun süredir devam eden sözleşmeler için açılabilir. Bu dava ile; piyasa koşullarına göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilir. 2026’daki zorunlu arabuluculuk şartı bu dava için geçerlidir.

Ev Sahibi Hakları ve Ne Yapmalı

Ev sahibi olarak haklarınız arasında; TÜFE oranında yıllık artış talep etme, sözleşme süresi sonunda yenileme veya tahliye talep etme ve mülkü kendi ihtiyacınıza kullanma sayılabilir. Bu hakların kullanımı için hukuki prosedürlere uyulmalıdır.

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiraya veren için önemli bir hukuki mekanizmadır. Kendinizin veya birinci derece yakınlarınızın konut ihtiyacı bulunduğunu iddia ederek tahliye talep edebilirsiniz. Ancak bu davada ‘ihtiyacın gerçekliği’ ve ‘samimiyet’ unsurları kritiktir.

5 yıllık sözleşme süresi dolduktan sonra; kira tespit davası ile piyasa değerine uygun kira bedeli belirlenmesini talep edebilirsiniz. Bu dava öncesi zorunlu arabuluculuk gereklidir (2026 düzenlemesi). Anlaşma sağlanamazsa mahkeme kararı ile piyasa kirası uygulanır.

Piyasa koşullarının çok üzerinde kira artışları talep etmeyi tercih etmemeli; bu uygulama tarafınızca haksız gerekçe göstererek dava sürecinde zorluk çıkabilir. Sistemli ve makul yaklaşımlar, uzun vadeli kira ilişkilerini korumada daha etkindir.

Sıkça Sorulan Sorular

İlgili Rehberler

• 📘 Kira Davaları Ana Rehber (Ana Rehber)
• Kira Artışı 2026
• Kira Tespit Arabuluculuk
• Kira Tespit Davası 2026