Kentsel Dönüşüm (6306 Sayılı Kanun): Riskli Yapı Tespiti ve Müteahhit Süreci

Yasal Dayanak

Süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012) ile düzenlenir. Kanunun amacı, deprem kuşağındaki yapı stokunun taranarak riskli yapıların tespit edilmesi, tahliye edilip yıkılması ve güvenli yapıların inşasının hızlandırılmasıdır.

7471 sayılı Kanun (9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete) ile kapsamlı değişiklikler yapılmış; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur.

Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nde 21 Mayıs 2024 tarihinde değişikliğe gidilerek Başkanlık ve müdürlüklerin yetkileri genişletilmiştir.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır; tespiti malik veya kanuni temsilcisi talep edebilir.

Tespit sonucu, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir; maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.

Maliklerce veya kanuni temsilcilerince tespite karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar; üniversitelerin ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört kişi ile Bakanlık/Başkanlık görevlilerinden üç kişinin katılımıyla oluşturulan teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır.

Kimleri Etkiler?

Riskli yapı maliklerini ve kat maliklerini.

Müteahhitleri ve gayrimenkul geliştiricilerini.

Kiracıları ile yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerini.

Riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamına giren taşınmaz sahiplerini.

Anlaşma, Çoğunluk ve Müteahhit Sözleşmesi

Uygulamalarda öncelikli olarak maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır.

Anlaşma sağlanamazsa, sürecin ilerlemesi için arsa payının en az üçte iki çoğunluğuyla karar alınabilir; bu karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümleri, kanunda öngörülen usulle değerlendirilir.

Genellikle kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı sözleşmesi yapılır. Bu sözleşmelerde paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası, teminatlar ve eser ayıplarına ilişkin sorumluluk açıkça düzenlenmelidir.

Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut/işyeri tahsisi ya da kira yardımı sağlanabilir.

Müteahhidin mali yeterliliği, referansları ve iş bitirme kapasitesi sözleşme öncesinde değerlendirilmeli; ifa garantisi olarak teminat alınmalıdır.

Vergi, Harç Avantajları ve Hukuki Riskler

6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde çeşitli harç ve vergi muafiyetleri öngörülmüştür; bu avantajların kapsamı somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Eksik veya dengesiz hazırlanmış müteahhit sözleşmeleri, malikler açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Çoğunluk kararına katılmayan maliklerle yaşanan uyuşmazlıklar ile imar, ruhsat ve teslim takvimine ilişkin sorunlar (gecikme, ayıplı ifa, projeden sapma) en sık karşılaşılan ihtilaflardır.

Sonuç ve Tavsiye

Müteahhit sözleşmesi imzalanmadan önce sözleşmenin hukuki incelemesini yaptırmak; teminat, teslim takvimi ve gecikme yaptırımlarını netleştirmek büyük önem taşır.

Riskli yapı tespitine itiraz için öngörülen on beş günlük süreyi kaçırmamak ve süreç boyunca gayrimenkul hukuku alanında uzman desteği almak, hem hak kaybını hem de gecikmeleri önler.