Kat mülkiyetinde yeni dönem: İşletme projesi genel kurul onayıyla, toplu yapıda yönetim planı 2/3 ile değişiyor

7579 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG 22 Mayıs 2026, Sayı: 33261), apartman ve site yaşamını doğrudan ilgilendiren önemli değişiklikler getirdi. Bu yazıda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) yapılan düzenlemeleri; işletme projesinin onaylanma usulü, yöneticinin avans toplama yetkisi ve toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi başlıkları altında uygulayıcı gözüyle değerlendiriyoruz.

İşletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanıyor

Değişikliğin merkezinde KMK’nın 37. maddesi yer alıyor. Önceki düzenlemede işletme projesi büyük ölçüde yönetici eliyle hazırlanıp uygulanabiliyor, itiraz yolu ise sınırlı kalıyordu. Yeni düzenlemeyle birlikte işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması kural hâline getirildi. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar; bu proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

Bu değişiklik, gider paylaşımında karar yetkisini fiilen kat malikleri kuruluna taşıyor. Pratikte, yöneticinin tek taraflı belirlediği bütçelere karşı duyulan tereddütlerin azalması; buna karşılık genel kurulların daha düzenli toplanması ve gündeminin titizlikle hazırlanması ihtiyacı doğuyor.

Yöneticinin avans toplama yetkisi yeniden çerçevelendi

KMK’nın 35. maddesinde yapılan değişiklikle yöneticinin avans toplama yetkisi, “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” biçiminde yeniden yazıldı. Böylece avans toplama, onaylı bir işletme projesinin bulunmadığı geçiş dönemine özgülenmiş oldu. Ayrıca 37. maddenin gönderme yaptığı esaslar uyarınca, her kat malikinin ödemekle yükümlü olduğu avans tutarı KMK’nın 20. maddesindeki arsa payı ve gider paylaşımı esaslarına göre hesaplanıyor.

Geçici işletme projesinde bedel sınırı

Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülecek bedel, yürürlükteki işletme projesi bedelinin yeniden değerleme oranından fazla olmayacak şekilde belirleniyor. Bu sınır, geçiş dönemlerinde aidatların öngörülemez biçimde artırılmasının önüne geçmeyi amaçlıyor ve kat malikleri açısından önemli bir güvence sağlıyor.

Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği kolaylaştı

Sitelerde en çok tartışma yaratan konulardan biri, yönetim planının değiştirilmesi için aranan ağır nisaptır. Önceki düzenlemede toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğunu gerektiriyordu; bu da çok sayıda bağımsız bölüm bulunan sitelerde değişikliği neredeyse imkânsız hâle getirebiliyordu. Yeni düzenlemeyle bu oran üçte iki (2/3) çoğunluğa indirildi.

Bu değişiklik, büyük sitelerde yönetim planının güncel ihtiyaçlara uyarlanmasını belirgin biçimde kolaylaştırıyor. Buna karşılık, 2/3 çoğunluğun da usulüne uygun toplantı ve çağrı süreçleriyle sağlanması; değişikliğin tapuya şerhi ve tüm kat maliklerini bağlayıcılığı bakımından önem taşıyor.

Apartman ve site yönetimleri için pratik notlar

Uygulamada şu adımlar öne çıkıyor: işletme projelerinin genel kurul onayına sunulması; onaylı proje yoksa üç aylık süre içinde genel kurul kararının alınması; geçici proje hazırlanırken yeniden değerleme oranı sınırına uyulması; toplu yapılarda yönetim planı değişikliklerinin yeni 2/3 nisabına göre planlanması. Aidat ve avans alacaklarının icra takibinde, onaylı işletme projesinin ve genel kurul kararlarının ispat değeri büyüktür; bu nedenle karar defterlerinin ve tebligat süreçlerinin düzenli tutulması tavsiye edilir.

Sonuç

7579 sayılı Kanun, kat mülkiyeti hukukunda karar yetkisini kat malikleri kuruluna yaklaştıran, aidat ve avans tahsilatını onaylı işletme projesine bağlayan ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliğini kolaylaştıran bir çerçeve kuruyor. Mevcut işletme projelerinin ve yönetim planlarının yeni hükümler ışığında gözden geçirilmesi yerinde olacaktır.

Künye

Kanun: 7579 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun · Resmî Gazete: 22 Mayıs 2026, Sayı: 33261 · İlgili mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.20, m.35, m.37 ve toplu yapı hükümleri).

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.