Sözleşmede “Bir Ay Ödemezsen Tüm Yıl Muaccel + Cezai Şart” Yazıyor – Geçerli mi?

Ne yaşandı?

Bir kira sözleşmesinde, kiracı kira bedelini zamanında ödemezse hem cezai şart (ek bir ceza) ödeyeceği hem de kalan ayların kirasının tamamının muaccel (hemen istenebilir) hâle geleceği yazıyor. Kiracı, bu maddelerin kendisini bağlayıp bağlamadığını merak ediyor.

Hukuki durum

Türk Borçlar Kanunu m. 346, kiracıyı koruyan emredici bir hükümdür. Buna göre, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu (cezai şart) ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına (hepsinin birden isteneceğine) ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu nedenle sözleşmede böyle maddeler bulunsa dahi, bunlar kiracıyı bağlamaz ve uygulanamaz. Kiraya veren, yalnızca muaccel hâle gelmiş (vadesi gelmiş) kira ve yan giderleri talep edebilir; henüz vadesi gelmemiş ayların tamamını cezai şart ya da muacceliyet kaydına dayanarak isteyemez.

Bu yasak yalnızca konut ve çatılı işyeri kiracısını korur. Kiracının erken çıkış ya da sözleşmeye aykırılıktan doğan ayrı sorumlulukları saklıdır; ancak salt ödemede gecikme, geçersiz bir cezai şarta dayanılarak ek bir yükümlülük doğurmaz.

Ne yapmalısınız?

Sözleşmenizdeki cezai şart ve muacceliyet maddelerinin geçersiz olduğunu bilin; bu maddelere dayanılarak yapılan taleplere karşı itiraz edebilirsiniz. Somut talebinizi ya da savunmanızı bir avukatla değerlendirmeniz yararlı olur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız ve belirtilen kanun maddelerini güncel metinden teyit etmeniz önerilir.

TBK 346 Tam Olarak Neyi Yasaklıyor?

TBK m.346 aslında iki şeyi düzenler. Birincisi: kiracıdan kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme (hava parası vb.) istenemez. İkincisi: kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu (cezai şart) ödeneceğine ya da sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin kayıtlar geçersizdir. Bu hüküm emredici (kamu düzenine ilişkin) olduğundan, sözleşmede böyle maddeler bulunsa dahi kiracıyı bağlamaz. Önemli bir ayrım: yasak yalnızca ödememe hâli için konulan cezai şartı kapsar; ödeme dışı başka bir sözleşme ihlaline bağlanan cezai şartlar bu yasağın dışında değerlendirilebilir. Yasak yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını korur; çatısız işyeri (tarla, açık alan) veya araç gibi taşınır kiraları kapsam dışıdır.

İstisna: Tacir/Tüzel Kişi İşyeri Kiracısı

Kiracının tacir ya da tüzel kişi (şirket, dernek, kamu kuruluşu) olduğu işyeri kiralarında bir dönem farklı uygulanmıştır: TBK m.346’nın bu tür işyeri kiralarına uygulanması 01.07.2012-01.07.2020 arasında 8 yıl ertelenmişti. Bu erteleme döneminde tacir kiracılı işyeri sözleşmelerine muacceliyet ve cezai şart kaydı konulabiliyordu. 01.07.2020 tarihinden itibaren erteleme sona ermiştir; artık bu tür işyeri kiralarında da bu kayıtlar geçersizdir. Buna karşılık normal bir konut kiracısı için yasak her zaman geçerli olmuştur.

Ev Sahibi Bunun Yerine Ne Yapabilir?

Geçersiz kayıtlara dayanamasa da ev sahibinin hakları saklıdır. Ev sahibi; yalnızca vadesi gelmiş kira ve yan giderleri talep edebilir, geciken kira için temerrüt faizi işletebilir (kiracı tacir değilse faiz oranı TBK m.120 sınırına tabidir). Kira ödenmezse TBK m.315 uyarınca yazılı bir ihtarla en az 30 günlük süre verip, bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. Ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m.352) çekilmesi ayrı bir tahliye sebebidir. Ancak hiçbir hâlde ev sahibi kendiliğinden (kilit değiştirerek) tahliye yapamaz.

Sık Sorulan Sorular