Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye

Bir taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, kimi zaman içinde oturmayı imkânsız kılar. Bu durumda kiraya veren, belirli koşullarla tahliye isteyebilir.

Kanun ne diyor?

TBK m.350/1-b’ye göre kiraya veren, kiralananı yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle geliyorsa, sözleşme süresinin (belirsiz sürelide fesih dönemine uygun sürenin) sonunda dava açarak tahliye isteyebilir.

Yargıtay bu kuralı nasıl uyguluyor?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, tahliye için işlerin esaslı (kullanımı engelleyecek) nitelikte olması; basit ve olağan onarımların bu kapsamda sayılmaması; gerektiğinde ruhsat ve projeyle ortaya konması aranır. Bu sebeple tahliyede de TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı (üç yıl) ve buna aykırılıkta tazminat söz konusudur.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Yeniden inşa/esaslı tadilat, kullanımı gerçekten engelleyecek nitelikte olmalıdır.
• Basit ve olağan onarım tahliye sebebi değildir.
• Üç yıllık yeniden kiralama yasağı bu sebepte de geçerlidir.

Yeniden inşa veya esaslı tadilat, kullanımı imkânsız kılıyorsa tahliye sebebi olur; ancak işin esaslılığı belgelenmelidir. Yasağa aykırılık tazminat doğurabilir.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Açıklanan kanun hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeniden inşa nedeniyle tahliye mümkün mü?

Evet. Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, ancak kiralanan boşken yapılabilecek nitelikteyse, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Esaslı onarım ne demek?

Kiracının kullanımıyla bağdaşmayan, taşınmazın boşaltılmasını gerektiren kapsamlı imar, tadilat veya güçlendirme işleridir. Basit onarımlar bu kapsamda değildir.

İnşa sonrası eski kiracının hakkı var mı?

Yeniden inşa sonrası taşınmaz yeniden kiraya verilecekse, eski kiracının yeni koşullarla öncelikli kiralama hakkı bulunur; bu hak üç yıl korunur.