“Kiracı Vefat Etti, Ailesi Oturabilir mi?” – Kiracının Ölümü

Ne yaşandı?

Bir konut kiracısı vefat etmiştir; onunla aynı konutta yaşayan eşi, çocukları ya da diğer aile bireyleri, kira ilişkisinin devam edip edemeyeceğini merak eder.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Sözleşmenin devamını bilin: TBK m.356’ya göre kiracının ölümü hâlinde, ortak konutta onunla birlikte yaşayanlar kira sözleşmesini aynı koşullarla sürdürebilir.
• Mirasçıların durumunu görün: Kural olarak kira ilişkisi mirasçılara geçer; ölüm tek başına sözleşmeyi sona erdirmez.
• Fesih hakkını gözetin: Kanunda öngörülen hâllerde, tarafların yasal süreye uyarak fesih hakkı söz konusu olabilir.
• İşyeri kirasında farkı görün: İşyeri kiralarında devam ve fesih kuralları ayrıca değerlendirilir.
• Belgeleyin: Birlikte yaşamayı ve kira ilişkisini gösteren belgeleri hazır edin.

Kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez; birlikte yaşayanlar sözleşmeyi sürdürebilir. Tarafların yasal fesih hakları ise saklıdır.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

Ölüm Sözleşmeyi Bitirmez; Kira İlişkisi Devam Eder (TBK m.333)

Kira sözleşmesinde kiracının kişiliği önem taşısa da, genel kuraldan farklı olarak kiracının ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. TBK m.333 uyarınca kira ilişkisi, külli halefiyet gereği ölüm anında mirasçılara geçer; sözleşmeden doğan tüm hak ve yükümlülükler onlara intikal eder ve sözleşme aynı şartlarla devam eder. Bu kural nispi emredici niteliktedir: sözleşmeye ‘kiracı ölürse sözleşme sona erer’ ya da kiraya verene ölüm hâlinde fesih hakkı tanıyan bir kayıt konulmuş olsa bile, bu mirasçıların aleyhine olduğundan geçersizdir. Dolayısıyla ölüm, ne kiraya verene ne de kendiliğinden bir tahliye imkânı doğurur.

Konutta Yaşayanlar Sözleşmeyi Sürdürebilir (TBK m.356)

Konut ve çatılı işyeri kiraları için TBK m.356 özel ve koruyucu bir düzenleme getirir: ‘Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.’ Konut kirasında bu, ölen kiracıyla birlikte aynı evde yaşayanların (eşi, çocukları, diğer aile bireyleri) — mirasçı olmasalar bile — sözleşmeye uydukları sürece kirada kalabilmeleri demektir; böylece o konutta yaşayanlar evden çıkmak zorunda kalmaz. İşyeri kirasında ise ölen kiracının ortakları veya aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları işletmeyi ve sözleşmeyi sürdürebilir. Sürdürme iradesi, kiralananda oturmaya devam etmek ve kira bedelini ödemekle ortaya konur; kiralananı terk edip kira ödemeyenlerin ise sözleşmeyi benimsemedikleri, yani bağlı olmama iradesi taşıdıkları kabul edilir ve ilişki sona erer.

Mirasçıların Fesih Hakkı, Yükümlülükler ve Kiraya Verenin Durumu

Devam etmek zorunlu değildir. Sözleşmeyi sürdürmek istemeyen mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.333); konut ve çatılı işyerinde bu, altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden yazılı bildirim demektir. Mirasçılar bu hakkı elbirliğiyle (birlikte) kullanmalı ve o tarihe kadar kira ile yükümlülüklerini tam yerine getirmelidir; en yakın fesih dönemi için kullanılmayan fesih hakkı ise ortadan kalkar. Sözleşmeyi sürdürenler, ölen kiracının tüm yükümlülüklerini (kira ödeme, özenle kullanma) devralır; ödenmezse kiraya veren dava ve icra yollarına başvurabilir. Kiraya veren bakımından ise: ölüm tek başına tahliye sebebi değildir; ancak kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), konut/işyeri ihtiyacı, on uzama yılının dolması, özen yükümlülüğüne aykırılık ya da önemli sebepler gibi genel tahliye/fesih nedenlerine dayanabilir. (Kiraya verenin ölümü hâlinde de sözleşme sona ermez; mirasçıları halef olur ve sözleşme aynı şartlarla sürer.)

Sık Sorulan Sorular