Eşyalı (Mobilyalı) Kira ve Demirbaş Sorumluluğu

Eşyalı kirada kiracı, eşyaları özenle kullanmakla yükümlüdür; olağan yıpranmadan değil, ancak kendi kusuruyla verdiği zarardan sorumludur (TBK 316). En kritik adım, teslim sırasında eşyaların durumunu gösteren imzalı bir demirbaş listesi tutmaktır; bu liste çıkıştaki tartışmaları önler. Bu rehberde eşyalı kirada sorumluluğu, demirbaş tutanağını ve depozito kesintisini yalın bir dille açıklıyoruz.

Eşyalı kirada temel sorumluluk

Eşyalı (mobilyalı) kira, kiralanan konutun mobilya ve beyaz eşya gibi demirbaşlarla birlikte teslim edilmesidir. Bu durumda kiracının üzerine ek bir özen yükümlülüğü düşer: kiracı, kiralananı ve içindeki tüm demirbaşları sözleşmeye uygun ve özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK 316).

Ancak bu yükümlülüğün net bir sınırı vardır: kiracı, eşyanın olağan kullanımından doğan doğal yıpranmadan sorumlu değildir. Sorumluluğu, yalnızca kendi kusuru, dikkatsizliği veya sözleşmeye aykırı kullanımı sonucu oluşan zararlarla sınırlıdır. Bu ayrım, çıkıştaki anlaşmazlıkların büyük kısmının kaynağıdır.

En kritik adım: Demirbaş tutanağı (eşya listesi)

Eşyalı kirada yaşanabilecek sorunların neredeyse tamamını önleyen tek bir adım vardır: teslim anında imzalı bir demirbaş listesi tutmak. Bu liste, evde teslim edilen her eşyanın adını, adedini ve mevcut durumunu (yeni, kullanılmış, çizik, vb.) gösterir ve her iki tarafça imzalanır.

Bu tutanak neden bu kadar önemli? Çünkü çıkış anında “şu koltuk yırtılmış”, “bu eşya eksik”, “televizyon bozuk” gibi iddialar ortaya atıldığında, eşyanın baştan hangi durumda olduğunu ancak bu liste kanıtlayabilir. Liste yoksa, ispat güçleşir ve uyuşmazlık büyür. Listeye ek olarak teslim anında fotoğraf çekmek de güçlü bir koruma sağlar.

Olağan yıpranma mı, hasar mı?

Eşyalı kirada en sık tartışılan konu budur. İkisini net ayırmak gerekir:

• Olağan yıpranma: Eşyanın normal kullanımı sonucu zamanla doğal olarak eskimesidir. Koltuk kumaşının solması, halının aşınması, boyanın matlaşması gibi. Bu yıpranma kiracıdan istenemez; çünkü eşyayı kullanmanın doğal sonucudur.
• Kusurlu hasar: Kiracının dikkatsizliği veya hatalı kullanımından doğan zarardır. Koltuğun yırtılması, cam eşyanın kırılması, beyaz eşyanın yanlış kullanımdan bozulması gibi. Bu zararlardan kiracı sorumludur.

Eşyalı diye kira fahiş artırılabilir mi?

Hayır. Konut kiralarında kira artışı, evin eşyalı olup olmamasından bağımsız olarak yasal sınıra tabidir. Yenileme dönemlerinde kira, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE (tüketici fiyat endeksi) ortalamasını aşacak şekilde artırılamaz. Evin eşyalı olması, ev sahibine bu sınırın üzerine çıkma hakkı vermez. Başlangıçtaki kira bedeli serbestçe belirlenebilir; ama bir kez sözleşme kurulduktan sonra artış sınırı geçerli olur.

Büyük eşyaların onarımı kime ait?

Kiralananın ve demirbaşların sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurulması kural olarak kiraya verenin (ev sahibinin) borcudur. Bu nedenle olağan kullanım sırasında kendiliğinden bozulan büyük beyaz eşyaların (buzdolabı, çamaşır makinesi, kombi) onarımı genellikle ev sahibine aittir. Ancak arıza kiracının kusurlu/yanlış kullanımından kaynaklanıyorsa, sorumluluk kiracıya geçer. Küçük ve olağan bakım giderleri ise kiracıya ait olabilir.

Çıkışta depozito kesintisi

Çıkış anında ev sahibi, ancak demirbaş listesinde kayıtlı olup gerçekten kiracının kusuruyla eksilen veya hasar gören eşyalar için güvence bedelinden (depozito) mahsup yapabilir. Olağan yıpranma için kesinti yapılamaz. Demirbaş listesi yoksa, ev sahibinin “eşya eksik/hasarlı” iddiasını ispat etmesi gerekir; ispat edemezse depozitonun tam iadesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Eşyalı kirada eşyalar zarar görürse kim öder?

Kiracı, kiralananı ve içindeki demirbaşları özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK 316). Olağan kullanımdan doğan yıpranma (eskime) kiracının sorumluluğunda değildir; ancak kiracının kusuruyla, dikkatsizliğiyle veya sözleşmeye aykırı kullanımıyla oluşan zararlardan kiracı sorumludur. Bu nedenle teslim sırasında eşya durumunun tutanakla tespiti çok önemlidir.

Eşya listesi (demirbaş tutanağı) tutmak zorunlu mu?

Zorunlu değildir ama hayati önemdedir. Teslim anında mevcut eşyaların adını, adedini ve durumunu gösteren imzalı bir liste (demirbaş tutanağı), çıkışta ‘şu eşya eksik/hasarlı’ tartışmalarını önler. Liste yoksa, eşyanın baştan hangi durumda olduğunu ispat etmek güçleşir ve uyuşmazlık büyür.

Olağan yıpranma ile hasar arasındaki fark nedir?

Olağan yıpranma, eşyanın normal kullanımı sonucu zamanla doğal olarak eskimesidir (örneğin koltuğun renginin solması, halının aşınması) ve kiracıdan istenemez. Hasar ise kiracının kusurlu davranışından doğan zarardır (örneğin koltuğun yırtılması, eşyanın kırılması) ve kiracının sorumluluğundadır.

Ev sahibi eşyalı diye kira bedelini istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Konut kiralarında kira artışı, eşyalı olsun olmasın, yasal sınıra tabidir; bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Eşyalı olması, ev sahibine yasal artış sınırının üzerine çıkma hakkı vermez. Başlangıçta kira bedeli serbestçe belirlenir, ancak yenilemede artış sınırı geçerlidir.

Çıkarken eksik eşya bedeli depozitomdan kesilebilir mi?

Teslim sırasında bir demirbaş listesi varsa ve gerçekten kiracının kusuruyla eksik/hasarlı eşya varsa, ev sahibi bu zararı güvence bedelinden (depozito) mahsup edebilir. Ancak olağan yıpranma için kesinti yapılamaz. Liste yoksa, ev sahibinin eksik eşya iddiasını ispat etmesi gerekir.

Eşyalı evde bozulan beyaz eşyayı kim tamir ettirir?

Kiralananın ve demirbaşların kullanıma elverişli halde tutulması kural olarak kiraya verenin (ev sahibinin) borcudur. Olağan kullanım sırasında kendiliğinden bozulan büyük eşyaların (buzdolabı, çamaşır makinesi gibi) onarımı genellikle ev sahibine aittir. Kiracının kusuruyla bozulmuşsa sorumluluk kiracıdadır. Küçük ve olağan bakım giderleri ise kiracıya ait olabilir.

Sözleşmede yazmayan bir eşya için sorumlu olur muyum?

Demirbaş listesinde veya sözleşmede yer almayan bir eşyadan sorumlu tutulmanız güçtür. Bu yüzden teslim anında listeyi dikkatle kontrol etmek ve listede olmayan ama evde bulunan eşyaları da tutanağa eklemek (veya fotoğraflamak) sizi korur. İspat yükü, eşyanın teslim edildiğini iddia eden tarafta olur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.