Yapı Malikinin Sorumluluğu (Bina ve Yapı Eserleri)

Bir bina veya yapı eserinin yapımındaki bozukluk ya da bakımındaki eksiklik bir zarara yol açarsa, malik kusuru olmasa dahi bu zararı gidermekle yükümlüdür; bu, kurtuluş kanıtı kabul edilmeyen ağırlaştırılmış kusursuz sorumluluktur (TBK 69). Yapım bozukluğundan yalnızca malik, bakım eksikliğinden ise intifa/oturma hakkı sahipleri de müteselsilen sorumludur; sorumluluk için illiyet bağı şarttır, ödeyen malik gerçek sorumluya rücu edebilir. Bu rehberde yapı malikinin sorumluluğunu yalın bir dille açıklıyoruz.

Yapı malikinin sorumluluğu nedir?

Olağan hayatta bir binadan ya da geniş anlamda bir yapıdan kaynaklanan olaylar zarara yol açabilir: cephe kaplaması düşer, balkon korkuluğu çöker, bakımsız asansör arızalanır, istinat duvarı yıkılır. İşte bu tür durumlarda TBK 69 devreye girer. Maddeye göre bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ödeyen tarafın diğer sorumlulara rücu hakkı saklıdır.

Neden kusursuz (objektif) sorumluluk?

Türk hukukunda kural kusur sorumluluğudur; yani bir kimse, kural olarak ancak kusuru (kast veya ihmali) varsa zarardan sorumlu olur. Yapı malikinin sorumluluğu bu kuralın istisnasıdır: malikin sorumlu tutulması için kişisel kusuru aranmaz. Kanun koyucu, yapıdan en üst düzeyde yararlanan maliki, “bir şeyden yararlanan onun külfetine de katlanır” anlayışıyla kusursuz (objektif) sorumlu kılmıştır.

Dahası bu, sıradan bir kusursuz sorumluluk değil, ağırlaştırılmış bir kusursuz sorumluluktur. Adam çalıştıranın veya hayvan bulunduranın sorumluluğunda olduğu gibi “gerekli özeni gösterdim” savunmasıyla (kurtuluş kanıtıyla) sorumluluktan kurtulmak mümkün değildir. Malik, ancak aşağıda açıklanan illiyet bağının bulunmadığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulabilir.

“Yapı eseri” kavramı ne kadar geniş?

Sorumluluğun konusu yalnızca “bina” değildir; “diğer yapı eserleri” de kapsamdadır ve bu kavram oldukça geniştir. Yargıtay ve öğretiye göre yapı eseri sayılan başlıca unsurlar:

• İstinat (dayanma) duvarı,
• Balkon ve korkuluk,
• Çatı ve oluk,
• Asansör, yürüyen merdiven,
• Merdiven ve aydınlatma,
• Dış cephe kaplaması,
• Totem/tabela, alt ve üst geçit.

Toprağa bağlı, insan eliyle yapılmış ve kalıcı nitelikteki bu tür eserlerden doğan zararlarda da TBK 69 uygulanır.

Yapım bozukluğu mu, bakım eksikliği mi? Sorumluyu bu belirler

Madde iki ayrı sebebe dayanır ve bu ayrım, kimin sorumlu olacağını belirlediği için önemlidir.

Yapım bozukluğu: Yapının inşa edilişindeki hatadır. Başlıca örnekleri: fen ve tekniğin gereklerine aykırı bir yapım yöntemi kullanılması, kullanılan malzemenin kötü ya da eksik olması, yetersiz personel çalıştırılması ve gerekli güvenlik donanımının bulunmamasıdır. Yapım bozukluğundan kural olarak yalnızca malik sorumludur.

Bakım eksikliği: İnşa tamamlandıktan sonra yapının kullanılmaya elverişli ve tehlikeleri önleyecek biçimde korunmasındaki ihmaldir (örneğin oluşan çatlakların, kopan elektrik tellerinin onarılmaması). Bakım eksikliğinden malik ile birlikte intifa ve oturma hakkı sahipleri de müteselsilen sorumludur.

Yargıtay bir kararında, elektrik hattının yapımında uygun olmayan malzeme kullanılmasını yapım bozukluğuna, kopan tellerin yenilenmemesini ise bakım eksikliğine örnek göstererek maliki TBK 69 kapsamında sorumlu tutmuştur.

İntifa ve oturma hakkı sahibinin sınırlı sorumluluğu

TBK 69/2, malik dışında iki grubu daha sorumlu tutar: intifa (yararlanma) ve oturma hakkı sahipleri. Ancak bu kişilerin sorumluluğu sınırlıdır: yalnızca binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Yapıyı fiilen ellerinde tuttukları için bakımdan sorumlu sayılırlar; ama yapımdaki bozukluktan sorumlu tutulamazlar (o yalnızca maliktedir). Sadece şahsi (kişisel) hak sahiplerinin bu kapsamda sorumluluğu yoktur.

İlliyet bağı şart: İspat ve sorumluluğu kesen haller

Kusur aranmasa da, sorumluluğun doğması için yapım bozukluğu/bakım eksikliği ile zarar arasında uygun illiyet (nedensellik) bağı bulunmalıdır. Kanunda bu bağın varlığına ilişkin bir karine yoktur; bu nedenle illiyet bağını kural olarak zarar gören ispat eder (zararın yapıdaki hata veya bakım eksikliğinden kaynaklandığını ortaya koyar). İspat genellikle bilirkişi incelemesi ve teknik kayıtlar (ruhsat, proje, bakım defterleri, periyodik kontrol belgeleri) üzerinden yürür.

Malik, illiyet bağının bulunmadığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulabilir. İlliyet bağını kesen başlıca haller: mücbir sebep, zarar görenin kusuru ve üçüncü kişinin kusurudur. Örneğin Yargıtay, terör saldırısı sonucu hasar gören bir boru hattına ilişkin davada, zararın yapım/bakım kaynaklı olmadığını belirleyerek illiyet bağının kesildiğine ve malikin sorumlu tutulamayacağına hükmetmiştir.

Rücu, kiracıdan farkı ve zarar tehlikesini önleme

TBK 69/3, sorumluların kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkını saklı tutar. Zararı zarar görene ödeyen malik, iç ilişkide zararın gerçek sorumlusuna kusuru oranında rücu edebilir: yapım bozukluğunda müteahhide veya yapı denetim kuruluşuna; bakım eksikliğinde, sözleşmeyle bakımdan sorumlu tutulmuş kiracıya. Kat mülkiyetinde ortak yerlerden doğan zararlarda kat malikleri birlikte sorumlu olur ve ödeyen, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.

Önemli bir ayrım da kiracıyla ilgilidir: yapı malikinin sorumluluğu kusursuzdur, ama kiracıya karşı dava açılabilmesi için kiracının kusuru şarttır; kiracının sorumluluğu TBK 49 kapsamında haksız fiil (kusur) sorumluluğudur. Zarar gören, malike TBK 69, kiracıya TBK 49 uyarınca ayrı ayrı veya birlikte başvurabilir. Son olarak TBK 70, önleyici bir imkân tanır: henüz zarar doğmadan, bir yapıdan zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi (örneğin cephede büyük çatlaklar görülmesi), gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir. Bu süreçler teknik bilirkişi ve zarar hesabı gerektirdiğinden, bir avukatla yürütülmesi yerinde olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Binadan düşen parça aracıma/bana zarar verdi, kimden tazminat isteyebilirim?

Kural olarak yapının (binanın) malikinden. TBK 69, bina veya diğer yapı eserlerinin malikini, bunların yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklikten doğan zararı gidermekle yükümlü tutar. Bu kusursuz (objektif) bir sorumluluktur: malikin kişisel olarak kusurlu olup olmaması önemli değildir. Zararın yapım bozukluğu/bakım eksikliğinden kaynaklandığını ve bununla zarar arasında illiyet (nedensellik) bağı bulunduğunu ispatlamanız yeterlidir.

Yapı malikinin sorumluluğu neden ‘kusursuz sorumluluk’ sayılıyor?

Çünkü malikin sorumlu tutulması için onun bir kusurunun (ihmal/dikkatsizlik) bulunması aranmaz. Türk hukukunda kural kusur sorumluluğudur; ancak kanun koyucu, yapıdan en üst düzeyde yararlanan maliki, istisnai olarak kusursuz (objektif) sorumlu kılmıştır. Dahası bu, ‘ağırlaştırılmış’ bir kusursuz sorumluluktur: malik, ‘gerekli özeni gösterdim’ diyerek kurtulamaz, yani kurtuluş kanıtı getiremez. Sorumluluktan ancak illiyet bağının bulunmadığını ispatlayarak kurtulabilir.

‘Yapı eseri’ sadece bina mı? Asansör, balkon, istinat duvarı da kapsam içinde mi?

Kavram bina ile sınırlı değildir, oldukça geniştir. Yargıtay ve öğretiye göre istinat duvarı, balkon ve korkuluk, çatı ve oluk, asansör, merdiven ve aydınlatma, dış cephe kaplaması, yürüyen merdiven, totem/tabela, alt ve üst geçit gibi unsurlar da yapı eseri sayılır. Toprağa bağlı, insan eliyle yapılmış ve kalıcı nitelikteki bu tür eserlerden doğan zararlarda da TBK 69 uygulanır.

Yapım bozukluğu ile bakım eksikliği arasındaki fark nedir, kim sorumlu olur?

Yapım bozukluğu, yapının inşasındaki hatadır (örneğin fen ve tekniğe aykırı yöntem, kötü/eksik malzeme, yetersiz personel, güvenlik donanımı eksikliği). Bakım eksikliği ise inşa tamamlandıktan sonra yapının korunmasındaki ihmaldir (örneğin çatlakların, kopan tellerin onarılmaması). Fark sorumluyu belirler: yapım bozukluğundan kural olarak yalnızca malik sorumludur; bakım eksikliğinden ise malik ile birlikte intifa ve oturma hakkı sahipleri de müteselsilen (zincirleme) sorumludur.

İntifa veya oturma hakkı sahibi de sorumlu olur mu?

Sınırlı olarak evet. TBK 69/2’ye göre intifa ve oturma hakkı sahipleri, yapıyı fiilen ellerinde tuttukları için, yalnızca binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak yapımdaki bozukluktan sorumlu tutulamazlar; o yalnızca maliktedir. Sadece şahsi (kişisel) hak sahiplerinin ise bu kapsamda sorumluluğu yoktur.

Zararı malik öderse, gerçek sorumluya rücu edebilir mi?

Evet. TBK 69/3, sorumluların kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkını saklı tutar. Zararı zarar görene ödeyen malik, iç ilişkide zararın doğmasına asıl sebep olanlara (örneğin yapım bozukluğunda müteahhide veya yapı denetim kuruluşuna, bakım eksikliğinde sözleşmeyle bakımdan sorumlu olan kiracıya) kusurları oranında rücu ederek ödediğini geri isteyebilir.

Kiracı zarar verdiyse o da bu madde kapsamında mı sorumlu olur?

Hayır, kiracının sorumluluğu farklı bir temele dayanır. Yapı malikinin sorumluluğu kusursuzdur; oysa kiracıya karşı dava açılabilmesi için kiracının kusuru şarttır. Kiracının sorumluluğu TBK 49 kapsamında haksız fiil (kusur) sorumluluğudur. Zarar gören dilerse malike TBK 69, kiracıya TBK 49 uyarınca ayrı ayrı veya birlikte başvurabilir. Ayrıca TBK 70’e göre, henüz zarar doğmadan, bir yapıdan zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.