Kiralananda Onarım ve Masraflar: Yük Kime Ait?

Kiraladığı taşınmazda zorunlu bir onarımla karşılaşan kiracı, bu masrafı her zaman kendisi karşılamak zorunda değildir. Yükün kime ait olduğu, onarımın niteliğine bağlıdır.

Kanun ne diyor?

TBK m.317’ye göre kiralananın olağan kullanımı için gereken temizlik ve küçük bakım giderleri kiracıya; daha kapsamlı ve esaslı onarımlar ise kural olarak kiraya verene aittir. Kiralanandaki ayıbın giderilmesi de kiraya verenin borcudur; kiraya veren gereken onarımı yapmazsa, kiracı koşulları varsa onarımı yaptırıp masrafını kira bedelinden indirebilir ya da talep edebilir.

Yargıtay bu kuralı nasıl uyguluyor?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, kiracının masrafı talep edebilmesi için kural olarak onarım ihtiyacını kiraya verene bildirmesi ve süre vermesi aranır; gecikmesinde sakınca bulunan acil hâllerde doğrudan müdahale haklı görülebilir. Olağan bakım ve küçük masraflar ise kiracıya kalır.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Olağan ve küçük bakım kiracıya; esaslı onarımlar kiraya verene aittir.
• Kiracı, bildirim ve süre koşuluyla esaslı onarımı yaptırıp masrafı isteyebilir veya kiradan indirebilir.
• Acil durumlarda doğrudan müdahale haklı olabilir.

Esaslı onarımlar kiraya verenin yükümüdür; kiracı bunları bildirimle yaptırıp masrafı talep edebilir. Olağan ve küçük giderler ise kiracıya aittir.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Açıklanan kanun hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiralananın onarım masrafları kime ait?

Kiralananın olağan kullanımından doğan küçük (temizlik ve bakım türü) giderler kiracıya; büyük onarım ve esaslı bakım giderleri ise kiraya verene aittir.

Kiracı zorunlu onarımı yaptırabilir mi?

Kiraya veren, bildirildiği hâlde zorunlu onarımı yapmazsa, kiracı gideri onarımı yaptırıp kira bedelinden mahsup edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir.

Küçük bakım nedir?

Olağan kullanımın gerektirdiği basit bakım ve temizlik işleri (örneğin küçük tamiratlar) kiracının sorumluluğundadır.