Kira Bedelinin Uyarlanması (Aşırı İfa Güçlüğü – TBK m.138)

Kira sözleşmeleri uzun sürelidir ve bu süre içinde ekonomik koşullar köklü biçimde değişebilir. Olağanüstü hâllerde, kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması gündeme gelebilir.

Kanun ne diyor?

TBK m.138 (aşırı ifa güçlüğü); sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkıp dengeyi dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde bozması hâlinde, hâkimden sözleşmenin (kira bedelinin) uyarlanmasını, bu mümkün değilse dönmeyi isteme hakkı tanır.

Yargıtay bu kuralı nasıl uyguluyor?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında uyarlama, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnasıdır ve ancak değişikliğin “işlem temelinin çökmesi” boyutuna ulaştığı olağanüstü hâllerde mümkündür. Salt enflasyon veya rayiç artışı tek başına uyarlama sebebi değildir; kira bedelinin günün koşullarına çekilmesi için kural olarak TBK m.344’teki kira tespiti davası yolu vardır. Bu nedenle kira tespitiyle aynı gerekçelere dayanılarak TBK m.138 uyarlaması istenemez.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Uyarlama, olağan kira artışından farklı; olağanüstü ve öngörülemez koşullara bağlıdır.
• Salt enflasyon/rayiç artış için yol, kira tespiti davasıdır (TBK m.344).
• Değişikliğin işlem temelini çökertecek ağırlıkta olması aranır.

Kira uyarlama, ancak öngörülemez olağanüstü gelişmeler dengeyi aşırı bozduğunda mümkündür. Olağan ekonomik artışlar için doğru yol, kira tespiti davasıdır.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Açıklanan kanun hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira bedeli uyarlanabilir mi?

Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü durumlar dengeyi aşırı bozarsa, taraflar kira bedelinin yeni koşullara uyarlanmasını mahkemeden isteyebilir (TBK 138).

Uyarlama davası ne zaman açılır?

Beklenmeyen ve olağanüstü bir değişiklik (ekonomik kriz gibi) ifa dengesini ciddi biçimde bozduğunda uyarlama davası gündeme gelir.

Her artış uyarlama sebebi mi?

Hayır. Olağan piyasa dalgalanmaları ve öngörülebilir değişiklikler uyarlama sebebi değildir. Durumun olağanüstü ve öngörülemez olması aranır.