Aile Konutu Şerhinin Üçüncü Kişiye Etkisi ve İyiniyet

Eşlerin birlikte yaşadığı konut “aile konutu”dur ve özel bir korumaya tabidir. Peki tapuda kayıtlı malik olan eş, diğer eşin rızası olmadan bu evi satarsa ne olur? Alıcının “ben iyiniyetliydim, şerh yoktu” savunması onu korur mu? Yargıtay’ın bu konudaki tutumu zaman içinde değişmiştir.

Aile konutunun rızasız devri ve üçüncü kişinin durumu nasıl değerlendirilir?

Aile konutu eşin açık rızası olmadan devredilemez

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu, aile birliğini ve barınma hakkını korumaya yönelik emredici bir kuraldır.

Aile konutu şerhi ise kurucu değil, açıklayıcı (bildirici) niteliktedir. Yani şerh konulmamış olsa bile, taşınmaz fiilen aile konutu özelliği taşıyorsa koruma devam eder.

Yargıtay’ın değişen tutumu

Geçmişte Yargıtay, tapuda şerh yoksa, tapuya güvenerek taşınmazı alan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunacağı görüşündeydi. Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2012/2-1567, K. 2013/579 sayılı (24.04.2013 tarihli) kararı bu yöndeydi.

Güncel ve istikrar kazanan içtihatta ise yaklaşım değişmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2019/765, K. 2022/1369 sayılı ve 25.10.2022 tarihli kararında; TMK 194’teki sınırlamanın şerh konulduğu için değil, konutun aile konutu olması nedeniyle getirildiği, dolayısıyla tapuda şerh bulunmasa bile işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyetinin önemini kaybettiği ve maddede yer alan “açık rıza” koşulunun ispat yükünün davalıya (devreden eş ile alıcıya) düştüğü vurgulanmıştır.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Açık rıza şart: Aile konutunun devri için diğer eşin açık rızası gerekir; bu rızanın varlığını ispat yükü devreden eş ile alıcıdadır.
• Şerh koydurun: Malik olmayan eş, tapuya aile konutu şerhi koydurarak korumayı görünür kılabilir; bu, alıcının iyiniyet iddiasını da güçleştirir.
• İhtiyati tedbir: Rızasız devir riski varsa veya dava açıldıysa, tapuya devir yasağı (ihtiyati tedbir) konulması istenebilir.
• Boşanmayla koruma sona erer: Boşanma kesinleşince taşınmaz aile konutu olmaktan çıkar ve bu özel koruma sona erer.

Aile konutu, ailenin barınma hakkını koruyan özel bir kurumdur ve eşin açık rızası olmadan elden çıkarılamaz. Güncel içtihat, bu korumayı tapudaki şerhe bağlı tutmayarak eşi daha güçlü biçimde korur. Yine de en sağlıklısı, riski erken görmek ve gerekirse şerh ile tedbir gibi koruyucu adımları zamanında atmaktır.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde anılan yüksek mahkeme kararları gerçek olup künyeleri (esas/karar numarası ve tarih) UYAP, Lexpera ve resmî karar kaynakları üzerinden doğrulanabilir. İçtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Sıkça Sorulan Sorular

Aile konutu şerhi üçüncü kişiyi bağlar mı?

Evet. Tapuya aile konutu şerhi konulduktan sonra, malik eşin diğer eşin rızası olmadan yaptığı devir veya ipotek işlemleri, şerhi gören üçüncü kişiye karşı geçersiz sayılabilir.

Şerhsiz konutta iyiniyetli alıcı korunur mu?

Tapuda aile konutu şerhi yoksa, durumu bilmeyen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. Bu nedenle şerhin tapuya işlenmesi büyük önem taşır.

Şerh ne zaman konulmalıdır?

Aile konutu şerhi, konutun elden çıkarılması riskine karşı mümkün olan en kısa sürede tapuya işletilmelidir. Şerh, eşin rızası olmadan yapılacak tasarrufları engeller.