Kiraya Verenin Ayıba Karşı Sorumluluğu ve Büyük Onarım Borcu

Kiraladığınız evde kombi bozulur, çatı akar veya tesisat patlar; bunlar kullanımı ciddi biçimde etkileyen sorunlardır. Bu büyük onarımları kim yapmalı? Ev sahibi ‘sen otururken bozuldu, sen yaptır’ diyebilir mi? Kira hukuku, onarım yükünü kiraya veren ve kiracı arasında paylaştırır.

Büyük onarım borcu, kural olarak kiraya verene aittir.

Kiraya verenin elverişli hâlde bulundurma borcu

Kiraya verenin temel borçlarından biri, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmaktır. Bu, kullanımı engelleyen veya önemli ölçüde azaltan ayıpların ve arızaların giderilmesini kapsar.

Bu nedenle, kiralananın olağan kullanımı için zorunlu olan büyük onarımlar (örneğin çatı, ana tesisat, ısıtma sistemi gibi) kural olarak kiraya verenin sorumluluğundadır.

Büyük onarım / olağan bakım ayrımı

Onarım ve bakım yükümlülüğü, niteliğe göre paylaşılır: Kiralananın değerini koruyan ve kullanımı sağlayan büyük/zorunlu onarımlar kural olarak kiraya verene; günlük kullanımdan doğan olağan ve küçük bakım/temizlik işleri ise kural olarak kiracıya aittir.

Örneğin küçük bir bakım kiracıdan beklenirken; kombinin tümden arızalanması, çatının akması gibi büyük sorunların giderilmesi kiraya verenin borcudur.

Kiraya veren onarmazsa: kiracının hakları

Kiralananda kullanımı engelleyen bir ayıp/arıza varsa, kiracı bunu kiraya verene bildirmeli ve makul sürede gidermesini istemelidir. Kiraya veren bu yükümünü yerine getirmezse, kiracının seçimlik hakları gündeme gelir.

Bu kapsamda kiracı; ayıbın giderilmesini isteyebilir, ayıp giderilene kadar kira bedelinden indirim talep edebilir, koşulları varsa onarımı kendisi yaptırıp bedelini kiradan mahsup etme/talep etme yoluna gidebilir; ayıp önemliyse fesih dahi gündeme gelebilir. Kendisi yaptırmadan önce usulüne uygun bildirim ve belgelendirme önemlidir.

Pratik noktalar

• Elverişli hâlde tutma: Kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli tutmalıdır.
• Büyük onarım kiraya verende: Çatı, tesisat, ısıtma gibi zorunlu onarımlar ona aittir.
• Olağan bakım kiracıda: Küçük/günlük bakım kural olarak kiracıya aittir.
• Onarmazsa haklar doğar: Giderim, kira indirimi, mahsup ve koşulları varsa fesih.

Kiralananı kullanıma elverişli hâlde tutmak ve büyük/zorunlu onarımları yapmak kural olarak kiraya verenin borcudur; olağan küçük bakım ise kiracıya aittir. Kiraya veren onarmazsa; giderim isteme, kira indirimi, mahsup ve koşulları varsa fesih haklarınız doğar. Bu nedenle ayıbı yazılı bildirip bir uzmana danışmanız önemlidir.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde yer verilen değerlendirmeler yerleşik yargı uygulaması ve yürürlükteki kanun hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. İçtihatlar ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiraya verenin ayıba karşı sorumluluğu nedir?

Kiraya veren, kiralananı ayıpsız ve kullanıma elverişli teslim etmek ve kira süresince bu durumu korumakla yükümlüdür. Esaslı ayıplardan sorumludur.

Büyük onarım borcu kimdedir?

Kiralananın büyük (esaslı) onarımları kiraya verene aittir. Kiracı yalnızca olağan kullanımın gerektirdiği küçük bakımlardan sorumludur.

Kiraya veren onarımı yapmazsa ne olur?

Bildirildiği hâlde zorunlu onarımı yapmayan kiraya verene karşı kiracı; onarımı yaptırıp masrafı mahsup etme, bedelden indirim veya fesih haklarını kullanabilir.