Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiracıyı korumayı esas alır. Bu nedenle kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerle tahliye edebilir. Düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347 ve devamı maddelerindedir.

İki ana grup: kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında; konut/işyeri gereksinimi (ihtiyaç) (TBK m.350), taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351) ve yeniden inşa/esaslı onarım yer alır. Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise (TBK m.352); kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdüne uymaması, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması ve kiracının/eşinin aynı yerde oturmaya elverişli konutu bulunmasıdır.

Süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir

Önemli bir ilke: belirli süreli bir kira sözleşmesinin süresinin dolması, tek başına tahliye sebebi değildir. Sözleşme aynı koşullarla kendiliğinden uzar. Kiraya veren, ancak yukarıdaki sebeplerden biri varsa veya on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından usulüne uygun bildirimle (TBK m.347) sözleşmeyi sona erdirebilir.

Süreler, yeniden kiralama yasağı ve arabuluculuk

Her tahliye sebebi için kanunda öngörülen hak düşürücü süreler vardır; bu süreler kaçırılırsa dava hakkı kaybedilebilir. Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliyede, taşınmaz haklı sebep olmadıkça üç yıl başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Kira uyuşmazlıklarında, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Tahliye yalnızca kanundaki sebeplerle mümkündür; süre bitimi tek başına yetmez.
• Sebepler kiraya verenden (ihtiyaç, onarım) ve kiracıdan (taahhüt, iki ihtar) kaynaklanabilir.
• Süreler hak düşürücüdür; dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde anılan yüksek mahkeme kararları gerçek olup künyeleri (esas/karar numarası ve tarih) UYAP, Lexpera ve resmî karar kaynakları üzerinden doğrulanabilir. İçtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.