Kira Sözleşmesinin Yenilenmesinde Şart Değişikliği ve Sınırlar

Kira süresi dolarken ev sahibinin ‘yeni şartlarla devam ederiz, yoksa çık’ demesi sık yaşanan bir baskıdır. Kiracı bu yeni şartları (ek kefil, peşin ödeme, yeni sözleşme) kabul etmek zorunda mıdır? Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki uzama kuralı, kiracıya önemli bir koruma sağlar.

Sözleşmenin uzaması, kiracının iradesine bağlı bir güvencedir.

Sözleşmenin kendiliğinden uzaması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşme süre bitiminde kendiliğinden sona ermez. Kiracı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl daha (ve izleyen yıllarda yine) uzar.

Önemli olan şudur: Kiraya veren, sırf sözleşme süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz; tahliye için kanunda sayılan özel sebeplerden birine ihtiyaç vardır.

Yeni şart dayatması mümkün değildir

Sözleşme aynı koşullarla uzadığından, kiraya veren uzama için kiracıya tek taraflı olarak yeni ve ağır koşullar dayatamaz. Örneğin ‘yenilemek istiyorsan kefil getir, birkaç ay peşin öde, şu yeni maddeleri kabul et’ şeklinde bir dayatmayı kiracının kabul zorunluluğu kural olarak yoktur.

Kiracı, mevcut sözleşmesinin koşullarıyla oturmaya devam etme hakkına sahiptir; bu hakkı kullanması için yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez.

Kira artışı ayrı bir konudur

Burada kira artışını ayrı tutmak gerekir. Kiraya veren, kira bedelinin yasal sınırlar (ve ilgili kurallar) çerçevesinde güncellenmesini isteyebilir. Ancak bu, yeni teminat veya ağır koşul dayatmaktan farklı, sınırları belli bir konudur.

Yani ‘kira yasal oranda güncellenebilir’ ile ‘yenileme için yeni koşullar dayatılır’ birbirine karıştırılmamalıdır.

Pratik noktalar

• Kendiliğinden uzama: Kiracı isterse sözleşme aynı koşullarla uzar.
• Süre bitince çıkarılamaz: Tahliye için kanuni özel sebep gerekir.
• Yeni şart dayatılamaz: Kefil/fahiş peşin gibi koşullar zorla kabul ettirilemez.
• Artış ayrı: Kira yalnızca yasal sınırda güncellenebilir.

Konut/çatılı işyeri kiranız, siz istedikçe kural olarak aynı koşullarla kendiliğinden uzar; ev sahibi süre bitimine dayanarak sizi çıkaramaz ve yenileme için kefil/fahiş peşin gibi yeni koşullar dayatamaz. Yalnızca kira yasal sınırda güncellenebilir. Bu nedenle baskı altında kalırsanız bir uzmana danışın.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde yer verilen değerlendirmeler yerleşik yargı uygulaması ve yürürlükteki kanun hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. İçtihatlar ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşme yenilenirken şartlar değiştirilebilir mi?

Kira kendiliğinden uzarken kiraya veren, kira artış sınırı dışında kiracı aleyhine tek taraflı esaslı değişiklik yapamaz. Yeni koşullar ancak tarafların anlaşmasıyla geçerli olur.

Kiraya veren bedeli serbestçe artırabilir mi?

Hayır. Yıllık artış, kanuni TÜFE sınırına tabidir. Bu sınırın üzerindeki tek taraflı artışlar geçersizdir; tespit davası yoluna gidilebilir.

Yeni şart kiracıyı bağlar mı?

Kiracının açık kabulü olmadan eklenen yeni ve aleyhe şartlar bağlayıcı değildir. Uzama, kural olarak aynı koşullarla gerçekleşir.