“Satış Kirayı Bozmaz”: Kiralananın El Değiştirmesi

Bir kira ilişkisi sürerken taşınmazın el değiştirmesi, kiracılar için en çok kaygı yaratan konulardandır. Oysa kanun, kira sözleşmesini bu durumda korur.

Kanun ne diyor?

TBK m.310’a göre, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani satış, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; sözleşme yeni malikle aynı koşullarla devam eder.

Yargıtay bu kuralı nasıl uyguluyor?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, yeni malik sözleşmeyle bağlıdır ve ancak TBK m.351’deki koşullarla (süre/bildirim, gerçek ihtiyaç) tahliye isteyebilir. Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, kiracıya ek koruma sağlar.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Taşınmazın satılması kira sözleşmesini bozmaz; sözleşme yeni malikle sürer.
• Yeni malik ancak yasal ihtiyaç koşullarıyla tahliye isteyebilir.
• Tapuya şerh, kiracıya ek güvence sağlar.

“Satış kirayı bozmaz”: el değiştirme kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malikin tahliye hakkı yalnızca kanuni koşullarla mümkündür.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Açıklanan kanun hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Sıkça Sorulan Sorular

Satış kira sözleşmesini bozar mı?

Hayır. ‘Satış kirayı bozmaz’ ilkesi uyarınca, kiralanan satılsa da yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve mevcut sözleşmeye uymak zorundadır.

Yeni malik kirayı feshedebilir mi?

Yeni malik ancak kanuni sebepler (özellikle kendi ihtiyacı) varsa ve süresinde bildirim yaparak tahliye davası açabilir; keyfî fesih mümkün değildir.

Kiracı yeni malike kira öder mi?

Evet. Satıştan sonra kiracı, kirayı yeni malike öder. Sözleşme tüm hak ve borçlarıyla yeni malike geçer.