Kiracı Kirayı Eksik/Kısmi Yatırıyor — Bu Ödeme Kabul Sayılır mı?

Ne yaşandı?

Bir ev sahibi, kiracısının kira bedelini her ay eksik (örneğin yalnızca bir kısmını) yatırdığını fark eder. Kiracı bazen ‘zam fazla’ diyerek eski bedeli, bazen de gücü yettiğince kısmi ödeme yapar. Ev sahibi, bu eksik ödemeleri kabul etmenin sonuçlarını ve kalan alacağını nasıl tahsil edeceğini merak eder.

Kiraya veren, kısmi kira ödemesinin sonuçlarını araştırır.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Kısmi ödemenin borcu bitirmediğini bilin: Kira borcunun tamamı ödenmedikçe, eksik kalan kısım için borç devam eder. Kısmi ödemeyi kabul etmek, kalan alacaktan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez.
• Temerrüdü değerlendirin: Kiranın tamamının zamanında ödenmemesi, koşulları oluştuğunda kiracıyı temerrüde düşürebilir ve ihtarlı süreç ile fesih/tahliye yolunu açabilir.
• İhtirazi kayıt koyun: Eksik ödemeyi alırken, kalan alacağınızı saklı tuttuğunuzu (ihtirazi kayıt) belirtmeniz, ileride hak kaybını önlemeye yardımcı olur.
• Kayıt tutun: Hangi ay ne kadar ödendiğini ve eksik kalan tutarı düzenli kayıt altına alın.
• Avukata danışın: Kalan alacağın tahsili ve temerrüt süreci için profesyonel destek alın.

Kısmi kira ödemesi borcu sona erdirmez; eksik kalan kısım için borç ve koşulları oluştuğunda temerrüt gündeme gelir. Eksik ödemeyi alırken kalan alacağınızı saklı tuttuğunuzu belirtmek (ihtirazi kayıt) önemlidir. Bu nedenle kayıt tutmak ve bir uzmana danışmak yararlıdır.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

Kısmi Ödeme Borcu Bitirmez, Temerrüdü Engellemez

Kiracının asıl borcu kira bedelini tam ve zamanında ödemektir. Kira bedelinin vadesinde hiç ödenmemesi kadar eksik ya da gecikmeli ödenmesi de kiracıyı temerrüde düşürür. Kritik nokta şudur: kiracının temerrüt sonuçlarından (özellikle tahliyeden) kurtulabilmesi için ihtara/takibe konu borcun tamamını eksiksiz ödemesi gerekir; kısmi ödeme yapması, temerrüt şartlarının oluşmasını engellemez. Ev sahibi bakımından da kira borcu bir bütündür; kural olarak kısmi ödemeyi kabule zorlanamazsınız. Kısmi ödemeyi kabul etseniz dahi eksik kalan kısım için borç devam eder ve bu, kalan alacaktan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez. Yine de aldığınız eksik ödemelerde ‘kalan hakkım saklıdır’ şeklinde ihtirazi kayıt koymanız ileride ispat kolaylığı sağlar.

Tahliye Yolları: TBK m.315 Temerrüt ve İİK m.269 Tahliye Talepli Takip

Eksik/geç ödeme karşısında iki temel tahliye yolu vardır. 1) TBK m.315 (temerrüt nedeniyle fesih): Muaccel kira eksik kalırsa, kiracıya yazılı ihtar çekip ‘verilen sürede ödenmezse sözleşme feshedilecek ve tahliye davası açılacaktır’ uyarısı yaparsınız. Verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün (adi kirada 10, ürün kirasında 60 gündür) ve yazılı bildirimi izleyen günden işlemeye başlar. Süre içinde ödenmezse kira dönemi sonu beklenmeden tahliye davası açılabilir. 2) İİK m.269 (tahliye talepli icra takibi / Örnek 13): Uygulamada en etkili yoldur; icra dairesinden hem alacağın tahsili hem tahliye birlikte istenir. Kiracı kendisine tebliğ edilen Örnek 13 ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu (masraflarıyla) ödemezse takip kesinleşir ve icra mahkemesinden tahliye istenir. Bu ödeme emri, TBK m.315 ihtarı yerine geçer. Dikkat: ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde tahliye talep edilmelidir.

İki Haklı İhtar (TBK m.352/2) ve Kalan Alacağın Tahsili

Üçüncü bir yol iki haklı ihtardır. TBK m.352/2 uyarınca kiracı, bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelini ödemeyerek kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (bu süre hak düşürücüdür, dava Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve yalnızca konut/çatılı işyeri kiralarında uygulanır). İhtarların iki ayrı aya ilişkin olması gerekir; aynı ay bölünerek iki ihtar yapılamaz. Çok önemli bir ayrıntı: kiracının ihtardan sonra borcu ödemesi, iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez. Tahliyeden ayrı olarak, ödenmeyen veya eksik kalan kira bedelini icra takibi ya da alacak davasıyla tahsil edebilirsiniz; sözleşmede ödeme günü belliyse ayrıca ihtara gerek olmadan vade tarihinden itibaren temerrüt faizi işler (TBK m.117), böylece eksik tutarı faiziyle birlikte isteyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular