Evimi Günlük/Kısa Süreli Kiraya Verebilir miyim? (Apart/Turistik)

Ne yaşandı?

Bir kişi, sahip olduğu daireyi internet platformları üzerinden günlük veya kısa süreli olarak turistlere/misafirlere kiraya vermek ister. Ancak bina sakinleri rahatsız olur, yönetim itiraz eder ve bu tür kiralamanın izne tabi olup olmadığı gündeme gelir.

Mülk sahibi, konutunu günlük/kısa süreli kiraya verip veremeyeceğini araştırır.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Özel düzenlemeyi gözetin: Konutların günlük/kısa süreli turistik amaçlı kiralanması, son dönemde özel kurallara ve izin/belge düzenlemesine tabi tutulmuştur; bu kurallara uymak gerekir.
• Kat mülkiyeti kurallarını inceleyin: Bağımsız bölümün kullanımına ilişkin yönetim planı hükümleri ve kat malikleri kararları, bu tür bir kullanımı sınırlayabilir veya izne bağlayabilir.
• İzin/onay durumunu araştırın: Bu tür kiralamalarda, belirli hâllerde diğer kat maliklerinin muvafakati veya ilgili izinlerin alınması gerekebilir.
• Vergi ve bildirim yükümlülüğü: Kısa süreli kiralama faaliyetinin vergisel ve idari bildirim boyutu da gözetilmelidir.
• Avukata danışın: Güncel mevzuat ve kat mülkiyeti kuralları teknik olduğundan profesyonel destek alın.

Konutunuzu günlük/kısa süreli turistik amaçla kiraya vermek, özel izin/belge düzenlemelerine ve kat mülkiyeti kurallarına tabidir; her durumda serbest değildir. İlgili izinleri ve kat maliklerinin durumunu araştırmak gerekir. Bu nedenle güncel mevzuat için bir uzmana danışmanız önemlidir.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

7464 Sayılı Kanun: 100 Günden Az Kiralama İzin Belgesine Tabidir

Kamuoyunda ‘Airbnb Yasası’ olarak bilinen 7464 sayılı Kanun (1 Ocak 2024’te yürürlüğe girdi) konutların günlük/kısa süreli kiralanmasını sıkı kurallara bağlamıştır. Kanuna göre bir konutun 100 günden az süreyle turizm amacıyla kiralanması ‘turizm amaçlı kiralama’ sayılır ve bunun için kira sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından (e-Devlet üzerinden) izin belgesi alınması zorunludur. Her konut için ayrı belge gerekir ve belgeli konutun girişine Bakanlıkça verilen plaket asılır. Tek seferde 100 günden uzun süreli kiralamalar kapsam dışıdır; ancak her defasında 100 günden fazla sözleşme yapsanız bile, ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiralarsanız yine bu Kanun kapsamına girersiniz.

En Kritik Şart: Kat Maliklerinin Oybirliği

Uygulamada asıl zorluk buradadır. İzin belgesi başvurusunda, izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı onay kararının ibrazı zorunludur. Yani apartmandaki tek bir kat malikinin bile itirazı, izin belgesi alınmasını engeller. Birden fazla binadan oluşan sitelerde kural olarak yalnızca ilgili binanın kat maliklerinin oybirliği yeterlidir. Ayrıca sınırlar vardır: üçten fazla bağımsız bölüm içeren binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla binanın %25’i için belge düzenlenebilir; aynı kiraya veren adına aynı binada bağımsız bölüm sayısı beşi geçerse işyeri açma ve çalışma ruhsatı da gerekir. Tek istisna: yönetim planında (KMK m.28) kısa süreli kiralamaya izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik gibi hizmetleri olan yüksek nitelikli konutlarda (rezidanslarda) bu oybirliği şartı aranmaz.

Yasaklar, Cezalar ve Diğer Yükümlülükler

Önemli bir yasak: kiracıysanız, kendi meskeniniz olarak kiraladığınız konutu kendi nam ve hesabınıza turizm amaçlı üçüncü kişilere kiraya veremezsiniz (alt kira yasağı); izin belgesi sahibinden kiraladığınız konut için de aynı yasak geçerlidir. Cezalar ağırdır ve konutun bulunduğu mahallin mülki idare amiri (Vali/Kaymakam) ya da Bakanlıkça uygulanır: izin belgesi olmadan kiralayana her konut için 100.000 TL ve 15 gün süre; süre sonunda devam edilirse 500.000 TL ve bir kez daha 15 gün; buna rağmen devam edilirse her seferinde 1.000.000 TL. İzinsiz kiralamaya aracılık edene (emlakçılar dahil) ve mesken kiralayıp turizm amaçlı verene her sözleşme için 100.000 TL; plaket asmayana 100.000 TL. Bunlara ek olarak faaliyet artık ticari kazanç sayıldığından (GVK m.37) vergi mükellefiyeti, defter tutma, gelir vergisi ve KDV beyanı doğar; ayrıca 1774 sayılı Kanun uyarınca konaklayanların kimlik bildirimi zorunludur. (İdari para cezası tutarları her yıl güncellenebilir.)

Sık Sorulan Sorular