Kiralananın Ayıplı Olması ve Kiracının Seçimlik Hakları (TBK 304-306)

Kiraladığınız ev rutubetliyse, tesisatı bozuksa veya vaat edilen bir özelliği taşımıyorsa, bu bir ‘ayıp’tır. Kiracı bu durumda çaresiz değildir; kanun ona bir dizi seçimlik hak tanır. Peki bu haklar nelerdir ve nasıl kullanılır?

Kiralananın ayıbı, kiracıya önemli haklar verir.

Ayıp nedir, ne zaman gündeme gelir?

Ayıp, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan veya ondan beklenen nitelikleri taşımaması; kullanımı azaltan ya da engelleyen bir eksiklik içermesidir. Ayıp, kiralanan teslim edilirken mevcut olabileceği gibi (başlangıçtaki ayıp), kira süresince de ortaya çıkabilir (sonradan doğan ayıp).

Türk Borçlar Kanunu, her iki durumu da düzenleyerek kiracıya koruma sağlar.

Kiracının seçimlik hakları

Kiralananın ayıplı olması hâlinde kiracının başlıca hakları şunlardır:

• Ayıbın giderilmesini isteme: Kiraya verenden ayıbın makul sürede onarılmasını talep etme.
• Kira bedelinden indirim: Ayıp giderilene kadar, ayıbın ağırlığı oranında kira indirimi.
• Zararın tazmini: Ayıptan doğan zararların (kusur varsa) giderilmesini isteme.
• Fesih: Ayıp önemliyse ve kullanımı ciddi biçimde engelliyorsa, koşulları varsa sözleşmeyi feshetme.

Hakların kullanımı

Kiracı, ayıbı kiraya verene bildirmeli ve giderilmesini istemelidir. Bildirimin ve ayıbın belgelenmesi (fotoğraf, rapor, yazışma), hakların kullanımı için önemlidir.

Ayıbın ağırlığı (kullanımı tamamen mi, kısmen mi engellediği), hangi hakkın kullanılabileceğini etkiler. Önemli ayıplarda fesih, daha hafif ayıplarda indirim/giderim öne çıkar.

Pratik noktalar

• Ayıp = eksik nitelik: Kullanımı azaltan/engelleyen eksiklik ayıptır.
• Seçimlik haklar: Giderim, indirim, tazminat ve koşulları varsa fesih (TBK 304-306).
• Bildirin ve belgeleyin: Ayıbı kiraya verene bildirip kayıt altına alın.
• Ağırlık belirleyici: Ayıbın ağırlığı kullanılabilecek hakkı etkiler.

Kiraladığınız taşınmaz ayıplıysa çaresiz değilsiniz; ayıbın giderilmesini isteme, kira indirimi, tazminat ve koşulları varsa fesih gibi seçimlik haklarınız vardır (TBK 304-306). Ayıbı bildirip belgelemek bu hakların temelidir. Bu nedenle ayıbı kayıt altına alıp bir uzmana danışmanız yararlıdır.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde yer verilen değerlendirmeler yerleşik yargı uygulaması ve yürürlükteki kanun hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. İçtihatlar ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiralanan ayıplıysa kiracının hakları nelerdir?

Kiralanan ayıplıysa kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim, zararının tazminini veya ağır ayıpta sözleşmeden dönme/fesih haklarını kullanabilir.

Ayıp ne zaman bildirilmeli?

Kiracı, ortaya çıkan ayıbı kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir. Sonradan çıkan ayıplar fark edilir edilmez haber verilmelidir.

Teslimdeki ayıptan kim sorumlu?

Kiralananı kullanıma elverişli teslim etmek kiraya verenin borcudur. Teslimdeki ve sonradan çıkan esaslı ayıplardan kiraya veren sorumludur.