Konut kiralarında 2022’de getirilen geçici yüzde 25 artış sınırının uygulaması sona erdi ve üst sınır, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki genel kurala döndü. Bu makalede yeni dönemde kiracının ve ev sahibinin nelere dikkat etmesi gerektiğini ele alıyoruz.
Artış nasıl hesaplanır?
TBK m. 344’e göre yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanan verilere göre değiştiğinden, kira yenileme ayına denk gelen güncel oranın esas alınması gerekir. Sözleşmede artış için bir oran belirlenmişse, bu oran ancak yasal sınırı aşmadığı sürece geçerlidir.
Sözleşmede yüksek oran yazıyorsa
Diyelim ki sözleşmede yasal sınırın üzerinde bir artış kararlaştırılmış. TBK m. 344 emredici bir hüküm olduğundan, bu oranın yasal sınırı aşan kısmı geçerli sayılmaz; kiracı yalnızca yasal sınır kadar ödeyerek sözleşmesini sürdürebilir. Yasal oranı ödeyen kiracı, sırf “fazla zammı kabul etmedi” diye tahliye edilemez.
Sözleşme 5 yılı doldurduysa
Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde taraflardan her biri kira tespit davası açabilir. Mahkeme; emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti değerlendirerek yeni bedeli belirler ve bu davada TÜFE ortalamasının üzerinde bir bedele de hükmedilebilir. Tespit edilen yeni bedelin yeni dönemi bağlaması için kararın kesinleşmesi beklenir.
Uyuşmazlıkta izlenecek yol
Taraflar anlaşamazsa, çoğu zaman önce yazılı bir ihtarname gönderilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümünde (örneğin tahliye taleplerinde), dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru bir dava şartıdır. Ev sahibinin geçmiş yıllara ait eksik kalan yasal artış farklarını zamanaşımı süresi içinde talep edebileceği de unutulmamalıdır. Bu nedenle hem ev sahibinin hem kiracının yazılı belgeleri (sözleşme, ödeme dekontları, ihtar) saklaması yararlı olur.
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve uygulama zaman içinde değişebileceğinden, somut bir durumda karar vermeden önce güncel düzenlemelerin ve dosya ayrıntılarının birlikte değerlendirilmesi önerilir.