Apartman ve sitelerde sıkça yaşanan bir sorundur: bir kat maliki sürekli aidat ödemez, ortak alanlara zarar verir ya da komşuların huzurunu bozar. Diğer maliklerin sabrı tükendiğinde akla şu soru gelir: “Bu kişinin dairesini elinden alıp satabilir miyiz?” Türk hukukunda, son çare olarak başvurulabilecek böyle bir yol gerçekten vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, belirli ağır durumlarda sorunlu kat malikinin mülkiyetinin devrine imkân tanır.
Çekilmezlik Şartı Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine göre, bir kat maliki kendisine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını “onlar için çekilmez hâle gelecek derecede” ihlal ederse, diğer malikler o kişinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyetin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Bu, doğrudan mülkiyet hakkına müdahale anlamına geldiğinden istisnai bir yoldur ve yalnızca gerçekten ölçüsüz hâle gelen durumlarda uygulanır.
Kesin Çekilmezlik Hâlleri
Kanun, bazı durumlarda çekilmezliğin “her hâlde mevcut” sayılacağını belirtmiştir. Bu hâllerde hâkimin ayrıca takdir yetkisi kullanmasına gerek kalmaz:
- Israrlı aidat ödememe: Ortak giderlerden ve avanstan payına düşeni ödemediği için kişi hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olması.
- Hâkim emrine direnme: Sulh hâkiminin 33. madde uyarınca verdiği emre rağmen, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını ihlalde bir yıl boyunca ısrar etmesi.
- Ahlaka aykırı kullanım: Kendi bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanması.
Bu sayılanlar dışındaki ağır rahatsızlıklar da, çekilmez dereceye ulaşmışsa, mahkemece değerlendirilerek devir sebebi sayılabilir.
Davanın Ön Şartı: Kat Malikleri Kurulu Kararı
Bu davanın açılabilmesi için çok önemli bir ön şart vardır: önce kat malikleri kurulunun toplanması ve hem çekilmezlik hâlini hem de bağımsız bölümün devrini görüşüp karara bağlaması gerekir. Aksi kararlaştırılmamışsa, bu karar sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır. Bu kurul kararı olmadan doğrudan dava açılamaz; kurul kararı bulunmaması davanın reddi sebebidir. Çoğunluk sağlanır ama bir kısım malik davayı açmak istemezse, diğer malikler veya tek bir malik davayı açabilir.
Devir Bedeli, Süre ve Görevli Mahkeme
Mahkeme devre karar verirse, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri esas alınır. Hâkim, bu bedelin davacı malikler tarafından bankaya yatırılması için süre verir; bedel yatırıldığında mülkiyet, davacı maliklere arsa payları oranında devredilir ve bedel işlemiş faiziyle eski malike ödenir. Dava hakkı, çekilmezlik durumunun öğrenilmesinden itibaren altı ay, her hâlde beş yıl içinde kullanılmalıdır. Bu davalarda görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.
Sonuç olarak, sürekli sorun çıkaran bir kat malikinin dairesinin satılması mümkündür; ancak bu, kolayca başvurulan bir yol değil, kanunun sıkı şartlara bağladığı bir son çaredir. Sürecin kat malikleri kurulu kararıyla ve usulüne uygun biçimde yürütülmesi, sonuca ulaşmanın ön koşuludur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuza ilişkin değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.
