“Kiracısı olan bir ev ya da işyeri satın aldım; burayı kendim kullanmak istiyorum, kiracıyı nasıl çıkarabilirim?” Bu, gayrimenkul alanında en çok sorulan sorulardan biridir. Türk Borçlar Kanunu, taşınmazı sonradan satın alan yeni malike bu konuda özel bir imkân tanır. Bu rehberde yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını, şartlarını ve uyulması zorunlu süreleri sade bir dille açıklıyoruz.
Yeni Malik Kira Sözleşmesini Devralır
Kiracılı bir konut veya çatılı işyerini satın alan kişi, kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir; yani sözleşmeyi aynı şartlarla devralır ve kiracıyı dilediği an çıkaramaz. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunan yeni malike, sözleşmeyi tahliye davasıyla sona erdirme hakkı tanır.
Kimin İhtiyacı İçin Tahliye İstenebilir?
Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa tahliye isteyebilir. Bu kişilerin dışındakiler için bu yola başvurulamaz. Ayrıca ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; dava açıldığı tarihte mevcut olup yargılama boyunca da sürmesi gerekir. Geçici veya henüz doğmamış bir ihtiyaç tahliye sebebi yapılamaz.
Uyulması Zorunlu Süreler (En Kritik Nokta)
Uygulamada davaların büyük kısmı, sürelere uyulmadığı için reddedilir. Yeni malikin iki seçeneği vardır:
- Birinci yol (TBK m.351/1): Yeni malik, taşınmazı edindiği (tapuda adına tescil edildiği) tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir (ihtarname) ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir.
- İkinci yol (TBK m.351/2): Yeni malik, dilerse bu hakkı kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı bir davayla da kullanabilir.
Bir aylık bildirim süresi hak düşürücüdür; ihtarın bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması zorunludur ve bu eksiklik sonradan giderilemez. Altı ay dolmadan açılan dava reddedilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019/1642 E., 2019/2625 K.). Davanın altı ayın hemen sonunda açılması şart değildir; uzayan kira yılının sonuna kadar açılabilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/6068 E., 2019/3923 K.).
Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Hususlar
Kiracılık hakkı tapuya şerh edilmişse, yeni malik şerhin süresi boyunca bu maddeye dayanarak tahliye isteyemez. Bu yola yalnızca taşınmazı satın alarak değil; bağış veya miras yoluyla edinen malik de başvurabilir. Tahliyeden sonra haklı bir sebep olmaksızın taşınmaz, eski kiracıdan başkasına üç yıl boyunca kiraya verilemez; ihtiyacın gerçek olmadığının anlaşılması hâlinde eski kiracı tazminat talep edebilir (TBK m.355). İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ispat yükü davayı açan yeni maliktedir. Bu tür davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir; süreler çok kritik olduğundan sürecin baştan dikkatle yürütülmesi gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuza ilişkin değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.
