Bazen bir kişi, yanlışlıkla ya da bilerek, kendisine ait olmayan bir araziye yapı yapar. Türk Medeni Kanunu bu durumu “haksız inşaat” başlığı altında düzenler ve tarafların haklarını dengeler. Bu rehberde haksız inşaatı ve sonuçlarını sade bir dille açıklıyoruz.
Haksız İnşaat Nedir?
Haksız yapı; geçerli bir hukuki ilişki olmaksızın, kendi malzemesiyle başkasının arazisine ya da başkasının malzemesiyle kendi/başkasının arazisine yapı meydana getirmektir. Uygulamada en sık görülen hâl, bir kişinin (örneğin komşu sınırını şaşırarak) kendi malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapmasıdır. TMK m. 722’ye göre kullanılan malzeme, arazinin bütünleyici parçası olur; yani artık araziden ayrı satılamaz, arazi malikinin mülkiyetine girer.
Tarafların Hakları
Kanun taraflara seçimlik haklar tanır:
- Sökme/iade (m. 722): Rıza dışı kullanılan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmıyorsa, malzeme sahibi gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir; aynı koşullarda arazi maliki de sökülmesini isteyebilir.
- Tazminat (m. 723): Malzeme sökülmezse arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat öder. Arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim zararın tamamına; malzeme sahibi iyiniyetli değilse malzemenin en az değerini geçmeyecek bir tutara hükmedebilir.
Arazinin Mülkiyetinin Devri (m. 724)
Yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının ya da yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine devrini isteyebilir (temliken tescil). Bunun için malzeme sahibinin iyiniyetli olması ve diğer hakların kullanılmamış olması gerekir. Bu haklardan biri kullanılınca diğeri istenemez.
Hafif Yapılar Farklıdır (m. 728)
Kalıcı olması amaçlanmadan yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka gibi hafif yapılar arazinin bütünleyici parçası sayılmaz; bunlar malzeme sahibine ait kalır ve taşınır mal hükümlerine tabidir. Haksız inşaat davaları teknik ve hata kabul etmez nitelikte olduğundan, sürecin uzman desteğiyle yürütülmesi önemlidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuza ilişkin değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.
