Türkiye’de gayrimenkul edinmek isteyen yabancıların sayısı her geçen yıl artıyor. Peki bir yabancı, ülkemizde dilediği yerden konut, arsa ya da işyeri satın alabilir mi? Cevap, “evet, ama belirli sınırlar içinde” şeklindedir. Bu yazıda, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesinin güncel kurallarını, sınırlamalarını ve dikkat edilmesi gereken noktaları açıklıyoruz.
Yasal Çerçeve ve Karşılıklılık
Yabancıların taşınmaz edinimi, esas olarak 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. Geçmişte uygulanan “karşılıklılık ilkesi” (mütekabiliyet), yani yabancının ülkesinin de Türklere mülk satışına izin vermesi şartı, 2012 yılında yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile gerçek kişiler bakımından kaldırılmıştır. Bugün, Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin vatandaşları, yasal sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Yabancının ikamet izni bulunması da şart değildir; oturma izni olmayan yabancılar da mülk satın alabilir.
Miktar ve Alan Sınırlamaları
Edinim sınırsız değildir. Kanun iki temel sınır getirmiştir:
- Kişi başı 30 hektar: Bir yabancı gerçek kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300.000 metrekare) taşınmaz edinebilir. Cumhurbaşkanı kararıyla bu miktar iki katına çıkarılabilir.
- İlçe yüzölçümünün yüzde onu: Yabancıların bir ilçede sahip olabileceği taşınmazların toplam alanı, o ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu geçemez. Bu oran Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından takip edilir.
Yasak Bölgeler
Bazı bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmesi tamamen yasaktır. 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca, askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancılara satış yapılamaz. Tapu müdürlükleri, her işlemde taşınmazın bu bölgeler içinde kalıp kalmadığını yetkili makamlardan sorgular. Ayrıca Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde ek kısıtlamalar getirebilir ya da belirli yerlerde edinimi tamamen yasaklayabilir. Bu sınırlamalara aykırı yapılan bir satış geçersiz olur ve taşınmaz tasfiyeye tabi tutulabilir.
Yapısız Taşınmazda Proje Yükümlülüğü
Yabancılar konut ve işyerinin yanı sıra arsa ve tarla gibi yapısız taşınmazları da edinebilir. Ancak burada özel bir yükümlülük vardır: yapısız bir taşınmaz satın alan yabancı, geliştireceği projeyi satın alma tarihinden itibaren iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Bu yükümlülük yerine getirilmezse, taşınmaz tasfiye sürecine girebilir. Tarım arazisi ediniminde ise ek olarak tarımsal kullanım şartları gündeme gelir.
İşlem Nasıl Yapılır?
Taşınmaz mülkiyetinin devri, kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğünde resmî biçimde yapılır. Yabancı sermayeli şirketlerin edinimi ise gerçek kişilerden farklı ve daha sıkı bir denetime tabi olup 2644 sayılı Kanun’un 36. maddesi kapsamında yürütülür. Süreç boyunca taşınmazın yasak bölgede olup olmadığının önceden netleştirilmesi, ödeme yapılmadan kontrol edilmesi gereken en kritik husustur.
Sonuç olarak yabancılar, kanuni sınırlar içinde Türkiye’de güvenle taşınmaz edinebilir. Sınırlamaların ihlali tapu iptaline kadar varan sonuçlar doğurabileceğinden, işlemin baştan doğru yürütülmesi büyük önem taşır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuza ilişkin değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.
