“El senediyle ev aldım”, “sözlü anlaşmayla tarla satın aldım”, “muhtar senediyle arsa devraldım ama tapuda hâlâ eski sahibi görünüyor” — bunlar uygulamada çok sık yaşanan ve ciddi mağduriyetler doğuran durumlardır. Bu rehberde tapulu bir taşınmazın resmi şekle uyulmadan (haricen) satışının hukuken neden geçersiz olduğunu ve ödenen paranın geri alınıp alınamayacağını sade bir dille açıklıyoruz.
Tapulu Taşınmaz Nasıl Devredilir?
Tapuya kayıtlı bir taşınmazın mülkiyeti, ancak tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senetle devredilir. Türk Medeni Kanunu’nun 706., Türk Borçlar Kanunu’nun 237. ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde yapılmalarına bağlıdır. Bu şekil bir “geçerlilik şartı” olup kamu düzenine ilişkindir; yani tarafların aksini kararlaştırması mümkün değildir.
Harici Satış Neden Geçersizdir?
El senedi, adi yazılı sözleşme, sözlü anlaşma, muhtar ya da köy senedi gibi resmi şekle uyulmadan yapılan satışlara “harici satış” denir. Bu işlemler kesin hükümsüzdür; mülkiyeti geçirmez ve alıcıya tapuyu zorla devraldırma hakkı vermez. Önemli bir ayrım vardır: Taşınmaz tapusuz ise, harici satış bir “zilyetlik (kullanım) devri” olarak kabul edilebilir ve kadastro geçtiğinde ya da koşulları varsa kazandırıcı zamanaşımıyla (TMK m.713) tescil yoluyla hak doğurabilir. Buna karşılık taşınmaz tapulu ise harici satış hiçbir mülkiyet sonucu doğurmaz.
Ödenen Para Geri Alınır mı?
Evet. Geçersiz sözleşmede taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Ancak burada kritik bir nokta vardır: Ödenen para aynen değil, “denkleştirici adalet” ilkesine göre güncellenerek iade edilir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, ödenen bedelin bugünkü alım gücü; enflasyon, tüketici fiyat endeksi, altın ve döviz kurları ile maaş artışları gibi ekonomik etkenlerin ortalaması alınarak bilirkişi aracılığıyla hesaplanır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/13225 E., K.; Hukuk Genel Kurulu, 2013/17-224 E., 2013/1478 K.). Böylece alıcının yıllar önce ödediği paranın değer kaybetmesi önlenmeye çalışılır.
Faiz, Ecrimisil ve Diğer Önemli Noktalar
Yargıtay’ın eski ve yerleşik bir İçtihadı Birleştirme Kararına göre, geçersiz taşınmaz satışında alıcı ödediği bedele faiz; satıcı da taşınmazın kullanılması nedeniyle ecrimisil veya kira isteyemez (İçtihadı Birleştirme Kararı, 10.07.1940, 2/7). Diğer önemli noktalar şunlardır:
- Hapis hakkı: Alıcı taşınmaza bina yapmış veya ağaç dikmişse, ödediği bedel kendisine iade edilene kadar taşınmazı geri vermeme (elinde tutma) hakkına sahip olabilir.
- Dürüstlük kuralı: Sözleşmenin geçersizliğini baştan bilerek imzalayıp sonradan bu geçersizliği kötüye kullanan tarafın savunması, somut olayın koşullarına göre dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırı bulunabilir.
- Sonuç: En güvenli yol, taşınmaz alım satımını mutlaka tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapmaktır. Mağduriyet hâlinde ödenen bedelin iadesi için Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuza ilişkin değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.
