Satın alınan bir konutta sonradan ortaya çıkan rutubet, kolon kusuru veya gizli çatlak gibi sorunlar, alıcıyı zor durumda bırakabilir. Türk Borçlar Kanunu, satıcıyı satılandaki ayıplardan sorumlu tutar. Bu rehberde taşınmaz satışında ayıptan sorumluluğu sade bir dille açıklıyoruz.
Satıcı Kusursuz da Olsa Sorumludur
TBK m. 219’a göre satıcı; alıcıya bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından sorumlu olduğu gibi, kullanım amacı bakımından değerini veya alıcının beklediği faydaları ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan maddi (rutubet, çatlak), hukuki (ruhsat/imar kısıtı) veya ekonomik ayıplardan da sorumludur. Önemli olan şu: satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile sorumludur. Ayıp, satılanda mülkiyetin/zilyetliğin geçtiği anda (taşınmazda tescil/teslim) mevcut olmalıdır; alıcının baştan bildiği ayıptan ise satıcı sorumlu olmaz (m. 222).
Alıcının Gözden Geçirme ve Bildirim Külfeti
Alıcının haklarını koruyabilmesi için TBK m. 223’teki külfetlere uyması gerekir. Olağan bir incelemeyle görülebilen açık ayıplar uygun sürede; sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar ise fark edilir edilmez derhâl satıcıya bildirilmelidir. Bildirim yapılmazsa satılan, o ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır. Bildirimin yazılı ve ayıbı somutlaştıran bir şekilde yapılması ispat açısından önemlidir.
Alıcının Seçimlik Hakları
TBK m. 227’ye göre alıcı; sözleşmeden dönme, bedelde ayıp oranında indirim veya (aşırı masraf gerektirmiyorsa) ücretsiz onarım isteyebilir. Konut misli mal olmadığından “ayıpsız benzeriyle değiştirme” taşınmazda istenemez. Ayrıca m. 229 uyarınca alıcı, ayıp nedeniyle uğradığı zararları (kira kaybı, geçici konut masrafı gibi) tazminat olarak da talep edebilir.
Zamanaşımı ve Önemli İstisna
TBK m. 231’e göre ayıptan sorumluluk davası; satılanın devrinden başlayarak taşınırlarda 2 yıl, konut ve taşınmazlarda 5 yıl içinde açılmalıdır (gizli ayıpta da süre devirle başlar). Ancak satıcı ayıbı ağır kusuruyla veya hile ile gizlemişse, bu sürelerden yararlanamaz. Satılan taşınmazın, alınandan tamamen farklı çıkması (örneğin başka bir daire olması) ise ayıp değil, başka edimin ifası sayılır ve tapu iptal-tescil yoluna gidilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuza ilişkin değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.
