Devlet veya kamu kurumları, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyetteki taşınmazları kamulaştırabilir. Anayasa, bunun ancak gerçek karşılığın peşin ödenmesi ve kanunda gösterilen usule uyulması şartıyla mümkün olduğunu güvence altına alır (Anayasa m.46).
Kamulaştırma çok aşamalı bir süreçtir ve her aşamada malikin belirli hakları vardır. Bu yazıda kamulaştırmanın aşamalarını, satın alma usulünü ve bedel tespiti ve tescil davasını genel hatlarıyla açıklıyoruz; somut durumda mutlaka bir avukata danışmak gerekir.
Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma, idarenin kamu hizmeti için ihtiyaç duyduğu özel mülkiyetteki taşınmazı, bedelini ödeyerek zorla edinmesidir. Bu yetki 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiştir ve yalnızca kamu yararı bulunması hâlinde kullanılabilir.
Kamulaştırmanın Aşamaları
Süreç kural olarak; kamu yararı kararının alınması, yeterli ödeneğin sağlanması, kamulaştırılacak taşınmazın belirlenmesi, kamulaştırma kararı ve bu kararın tapu siciline şerh edilmesiyle ilerler. Bu adımlardan sonra idare, malikle anlaşmayı dener.
Satın Alma Usulü Zorunludur
İdarenin, dava açmadan önce satın alma (uzlaşma) usulünü uygulaması zorunludur (m.8). İdare, maliki usulüne uygun biçimde uzlaşma görüşmesine davet eder. Bu ön aşama yerine getirilmeden doğrudan dava açılırsa, Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre dava usulden reddedilir.
Bedel Tespiti ve Tescil Davası
Satın alma usulüyle anlaşma sağlanamazsa, idare taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davası açar (m.10). Bu davayı idare açar; malik davalı konumundadır.
Bu Dava Bir İptal Davası Değildir
Bedel tespiti ve tescil davası, kamulaştırma kararının hukuka uygunluğunu denetlemez; kararın varlığını veri kabul ederek yalnızca “gerçek karşılığın” adil biçimde belirlenmesine odaklanır. Bu nedenle kamulaştırma işleminin kendisine itiraz, ayrı bir davanın konusudur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu davalarda görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re’sen gözetilir.
Bedel Nasıl Belirlenir?
Mahkeme, bedeli kanunda sayılan objektif kriterlere göre bilirkişi incelemesiyle tespit eder (m.11). Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, emsal satışlar, arazilerde elde edilebilecek net gelir ve yapılarda resmî birim fiyatlar gibi unsurlar değerlendirmede esas alınır.
Malikin Kamulaştırma İşlemine İtirazı
Kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünen malik, kendisine yapılan tebligattan itibaren kural olarak otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir (m.14). Bedel davası adli yargıda, işlemin iptali ise idari yargıda görülür.
Bedelin Ödenmesi ve Tescil
Mahkemece belirlenen bedel, kural olarak malik adına açılan banka hesabına yatırılır; bedelin bloke edilmesinin ardından taşınmaz idare adına tescil edilir. Böylece mülkiyet idareye geçer.
Kısmi Kamulaştırma
Taşınmazın yalnızca bir bölümü kamulaştırılıyorsa, geriye kalan kısım ekonomik olarak kullanılamaz hâle geliyorsa malik, kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir (m.12). Bu durumda kalan kısımda meydana gelen değer kaybı da değerlendirmeye konu olabilir.
Taşınmazı Geri Alma Hakkı
Kamulaştırılan taşınmaz, kamulaştırma amacına uygun bir işe başlanmadan veya kanunda öngörülen süre içinde kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeden olduğu gibi bırakılırsa, eski malik koşulları varsa taşınmazı geri alma hakkını kullanabilir (m.23). Bu hakkın kanunda öngörülen süre içinde kullanılması gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Bedel tespiti davasını kim açar?
Bu davayı kamulaştırmayı yapan idare açar; taşınmaz maliki davalı konumundadır.
İdare benimle anlaşmadan dava açabilir mi?
Hayır. İdarenin önce satın alma (uzlaşma) usulünü uygulaması zorunludur; bu yapılmadan açılan dava kural olarak usulden reddedilir.
Kamulaştırma kararına nasıl itiraz ederim?
İşlemi hukuka aykırı buluyorsanız, kural olarak tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz.
Belirlenen bedeli düşük buluyorsam ne yapabilirim?
Bedel davasında bilirkişi raporuna karşı itirazlarınızı ileri sürebilir ve gerçek değerin tespitini talep edebilirsiniz.
Hangi mahkeme görevlidir?
Bedel tespiti ve tescil davasında, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.
Sonuç
Kamulaştırma sürecinde malikin en güçlü güvencesi, gerçek değerin doğru tespiti ve süreçteki hakların zamanında kullanılmasıdır. Taşınmazınıza ilişkin bir kamulaştırma sürecinde değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
