Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, tarafların serbestçe belirleyebileceği bir konu değildir; kanunla bir üst sınıra bağlanmıştır. Düzenleme TBK m.344’tedir.
Yıllık artışın üst sınırı: TÜFE 12 aylık ortalama (TBK m.344)
TBK m.344/1’e göre, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile, bu yasal sınır uygulanır; sınırın üzerindeki artış geçersizdir. (Bu kriter, 2019 yılındaki değişiklikle önceki ÜFE esasından TÜFE esasına geçmiştir.)
%25 tavanı sona erdi
Konut kiraları için 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 döneminde geçici olarak uygulanan %25 azami artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten itibaren hem konut hem işyeri kiralarında tek yasal ölçüt yeniden TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
Kira tespiti davası (TBK m.344/3, m.345)
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespiti davası açılabilir. Sözleşmenin beş yıldan uzun sürmesi ya da beş yıldan sonra yenilenmesi hâlinde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir rayiç bedel belirleyebilir. Bu davada hâkim TÜFE oranıyla bağlı değildir. Kira tespiti davası TBK m.345 uyarınca her zaman açılabilir; ancak dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Pratikte ne anlama geliyor?
- Yıllık artış TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamaz; aşan kısım geçersizdir.
- Konutlardaki %25 tavan 1 Temmuz 2024’te kalktı.
- 5 yıl sonra hâkim emsal bedele göre rayiç belirleyebilir; önce arabuluculuk.
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde anılan yüksek mahkeme kararları gerçek olup künyeleri (esas/karar numarası ve tarih) UYAP, Lexpera ve resmî karar kaynakları üzerinden doğrulanabilir. İçtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.