Önemli Sebeple Olağanüstü Fesih (TBK m.331)

Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmış olsa bile, bazı durumlar ilişkinin sürdürülmesini taraflardan biri için katlanılamaz hâle getirebilir. Kanun, bu istisnai hâller için olağanüstü fesih imkânı tanır.

Kanun ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu m. 331’e göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Burada aranan, sıradan bir hoşnutsuzluk ya da geçici bir güçlük değil; dürüstlük kuralı çerçevesinde, ilişkinin sürdürülmesinin o taraftan artık beklenemeyecek olmasıdır. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü feshin parasal sonuçlarını takdir eder.

Uygulamada durum

Önemli sebebin varlığı, her olayın kendi koşullarına göre değerlendirilir ve bunun ispatı feshi yapan tarafa düşer. Bu fesih yolu hem kiracı hem de kiraya veren için tanınmıştır ve sözleşme süresinin dolmasını beklemeden ilişkinin sona erdirilmesini mümkün kılar. Hâkimin takdir edeceği parasal sonuçlar, tarafların menfaat dengesini gözetir.

Olağanüstü fesih, kiracının erken çıkışına ilişkin düzenlemeden (kullanılmayan döneme ilişkin sorumluluk) ve kira bedelinin ödenmemesine bağlı fesihten farklıdır; ilişkiyi çekilmez kılan istisnai durumlara özgü, ayrı bir hukuki yoldur. Bu yüzden önemli sebebin niteliği titizlikle ortaya konmalıdır.

Olağanüstü fesih, kiracının erken çıkışına bağlı sorumluluktan ve kira bedelinin ödenmemesine dayalı fesihten farklıdır. İlişkiyi çekilmez kılan istisnai durumlara özgü ayrı bir yol olduğundan, önemli sebebin niteliği ve ispatı titizlikle ele alınmalıdır.

Pratik sonuç

Önemli sebebi ve onu destekleyen delilleri ortaya koyun; feshi usulüne uygun biçimde bildirin. Önemli sebebin varlığı ve feshin sonuçları tartışmaya açık olduğundan, bir avukata danışmanız yararlı olur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız ve belirtilen kanun maddelerini güncel metinden teyit etmeniz önerilir.