Kira Bedelinin Ödenmemesi: Temerrüt ve İki Haklı İhtar

Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya vereni en çok mağdur eden durumların başında gelir. Kanun bu hâlde iki ayrı yol tanır: temerrüt nedeniyle fesih ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye.

Temerrüt nedeniyle fesih (TBK m.315)

Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren ona yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek bu süre en az otuz gündür ve süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaşmasıyla işlemeye başlar.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2)

Kiracı; bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarın “haklı” olması için kira borcunun muaccel olması ve süresinde ödenmemiş olması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 02.10.2018 tarihli, E. 2018/5827, K. 2018/9394 sayılı kararında da vurgulandığı üzere; ihtarnamenin tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez, ancak ihtar tebliğ edilmeden önce yapılan ödemede ihtar haklı sayılmaz.

İki yol arasındaki fark

Temerrütte tek bir ödenmeyen dönem dahi, süre verilip ödenmezse fesih sebebidir. İki haklı ihtarda ise tahliye, bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olunması ve dönem sonunda dava açılmasıyla gerçekleşir; bu yolda ayrıca bir ihtara gerek kalmaz.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Temerrüt: yazılı, konut/çatılı işyerinde en az 30 gün süre → ödenmezse fesih.
• İki haklı ihtar: bir kira yılında iki yazılı haklı ihtar → dönem sonunda 1 ay içinde dava.
• İhtardan sonra ödeme, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde anılan yüksek mahkeme kararları gerçek olup künyeleri (esas/karar numarası ve tarih) UYAP, Lexpera ve resmî karar kaynakları üzerinden doğrulanabilir. İçtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.