Apartman ve sitelerde dış cephe, çatı, bahçe, asansör ve merdiven gibi ortak yerler üzerinde yapılacak işlemler, kat malikleri arasında en sık yaşanan uyuşmazlıkların kaynağıdır. Hangi kararın hangi çoğunlukla alınacağı, hem yapılacak değişikliğin hukuka uygunluğunu hem de masrafların paylaşımını belirler. Bu makale, kat mülkiyetinde ortak yerlere ilişkin karar yeter sayılarını ele almaktadır.
Ortak yerler ve yasal çerçeve
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan ve korunma ile ortaklaşa kullanmaya yarayan yerleri ortak yer olarak tanımlar. Temeller, ana duvarlar, çatılar, bacalar, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler ve bahçeler bu kapsamdadır. Ortak yerlerde yapılacak işlemler, niteliğine göre farklı karar yeter sayılarına tabidir.
Yenilik ve ilavelerde karar çoğunluğu
Kanunun 42. maddesi uyarınca, ortak yerlerin düzgün veya daha rahat kullanılır hâle getirilmesine veya bunlardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak faydalı yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır. Buna karşılık, çok masraflı ve lüks nitelikteki yenilik ve ilavelerden kaçınılması mümkün olanlara katılmak istemeyen kat maliki, bunların giderlerine katılmaya zorlanamaz; bu tür yenilikler, isteyenlerin kendi aralarında ve kendi giderleriyle yapılır. Ortak yerlerin niteliğini değiştiren veya bunlara ilave yapılmasını gerektiren kapsamlı işlemler ise daha yüksek çoğunluk, kimi hâllerde kat maliklerinin beşte dördünün rızasını gerektirir.
Dış cephe değişiklikleri ve proje uygunluğu
Balkon veya teras kapatma, dış cephede renk ya da görünüm değişikliği gibi anagayrimenkulün ortak görünümünü etkileyen müdahaleler, onaylı mimari projeye ve gerekli kat malikleri kararına bağlıdır. Yeterli çoğunluk ve izin alınmadan yapılan değişiklikler projeye aykırılık oluşturur ve eski hâle getirme ya da idari yaptırımla sonuçlanabilir. Zorunlu ve acil onarımlar ise, gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde yönetici tarafından yaptırılabilir.
Sonuç olarak, ortak yerlerde yapılacak her işlemin niteliğine uygun karar yeter sayısının sağlanması şarttır. Gerekli çoğunluk ve izin bulunmadan yapılan değişiklikler, hem hukuki ihtilafa hem de maddi sorumluluğa yol açar.