İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin en çok başvurduğu tahliye sebeplerinden biri, kiralanana duyulan gerçek bir gereksinimdir. Düzenleme TBK m.350 (kiraya verenin ihtiyacı) ve m.351’dedir (yeni malikin ihtiyacı).

Kimin ihtiyacı, hangi şartlarla?

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre bu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır; bu ölçüt, dürüstlük kuralıyla (TMK m.2) doğrudan bağlantılıdır.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/8802, K. 2018/1953 sayılı kararında; devamlılık göstermeyen geçici ihtiyacın tahliye sebebi yapılamayacağı, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyacın da tahliye sebebi sayılamayacağı belirtilmiştir. Uygulamada, kiracıyı çıkardıktan sonra taşınmazı daha yüksek bedelle yeniden kiralama amacı, ihtiyacın samimi olmadığının göstergesi sayılır.

Süreler ve yeni malik

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik ise, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.351).

Üç yıl yeniden kiralama yasağı (TBK m.355)

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kural, ihtiyaç sebebinin kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlar.

Pratikte ne anlama geliyor?

• İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; geçici ihtiyaç yetmez.
• Yeni malik: edinmeden 1 ay içinde bildirim → 6 ay sonra dava.
• Tahliye sonrası taşınmaz 3 yıl başkasına kiralanamaz.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde anılan yüksek mahkeme kararları gerçek olup künyeleri (esas/karar numarası ve tarih) UYAP, Lexpera ve resmî karar kaynakları üzerinden doğrulanabilir. İçtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.