İdare, gerekli kamulaştırma işlemlerini yapmadan taşınmazınızı kullanmaya başlamış ya da imar planıyla taşınmazınızı kullanılamaz hâle getirmişse, karşı karşıya olduğunuz durum kamulaştırmasız el atmadır. Bu, mülkiyet hakkının ihlali niteliğinde olup malike dava hakkı tanır.
Kamulaştırmasız el atma “fiili” ve “hukuki” olmak üzere ikiye ayrılır ve bu ayrım, görevli mahkemeyi doğrudan etkiler. Bu yazıda iki türü, görevli yargı yolunu ve malikin haklarını genel hatlarıyla açıklıyoruz; somut durumda mutlaka bir avukata danışmak gerekir.
Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin usulüne uygun bir kamulaştırma yapmadan, malikin rızası olmaksızın taşınmazına el atması veya onu kullanılamaz hâle getirmesidir. Bu durum, Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkını zedeler.
Fiili El Atma
Fiili el atma, idarenin taşınmaza bizzat el koyup onu fiilen kullanmasıdır; örneğin kamulaştırma yapmadan taşınmazın üzerinden yol geçirmesi ya da park yapması. Bu, bir tür haksız fiil olarak değerlendirilir.
Hukuki El Atma
Hukuki el atma ise, imar planında taşınmazın yol, yeşil alan, okul gibi kamusal bir kullanıma ayrılmasına rağmen idarenin uzun süre kamulaştırma yapmaması ve pasif kalmasıdır. Burada fiilî bir el koyma olmasa da, malikin taşınmazını kullanma imkânı ortadan kalkar.
Fiili El Atmada Görevli Yargı
Fiili el atma hâlinde malik, adli yargıda (taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi) dava açabilir. Bu kapsamda el atmanın önlenmesi (müdahalenin meni), ecrimisil ve taşınmazın bedeli/tazminat talep edilebilir.
Hukuki El Atmada Görevli Yargı
Hukuki el atmanın görevli yargı yolu geçmişte tartışmalıydı; uzun süre idari yargının görevli olduğu kabul edilmekteydi. Ancak 2022 yılında yapılan kanun değişikliğiyle, hukuki el atmadan kaynaklanan bedele ilişkin davaların kural olarak adli yargıda (asliye hukuk mahkemesi) görüleceği düzenlenmiştir. Bu alan değişkenlik gösterdiğinden, somut olayda güncel durumun teyidi önemlidir.
Dava Açma Süresi
Fiili el atmada, mülkiyet hakkına dayanıldığından kural olarak bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir; malik kural olarak her zaman dava açabilir. Hukuki el atmada ise sürecin ve sürelerin somut duruma göre dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Talep Edilebilecek Haklar
Kamulaştırmasız el atma davalarında, taşınmazın gerçek değeri üzerinden bedel/tazminat talep edilebilir; fiili el atmada ayrıca el atmanın önlenmesi ve geçmişe yönelik kullanım bedeli (ecrimisil) de istenebilir. Bedele kural olarak faiz işletilir.
Harçlar
2022 yılında yapılan düzenlemeyle, kamulaştırmasız el atma davalarında verilen bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçlarının maktu olarak alınacağı kabul edilmiştir. Bu, malik açısından önemli bir kolaylıktır.
Değer Tespiti
Bedel, kural olarak bilirkişi incelemesiyle taşınmazın gerçek değeri esas alınarak belirlenir. Değerlendirmede emsal satışlar ve taşınmazın nitelikleri gibi unsurlar dikkate alınır.
Bedel Ödenince Mülkiyet İdareye Geçer mi?
Fiili el atma nedeniyle taşınmazın bedeline hükmedilip bu bedel malike ödendiğinde, kural olarak taşınmazın idare adına tesciline de karar verilir; böylece mülkiyet idareye geçer. El atmanın önlenmesi talep edilen hâllerde ise sonuç, somut olaya ve talebe göre değişir.
Vekâlet Ücreti ve Yargılama Giderleri
Kamulaştırmasız el atma davalarında, davanın sonucuna göre yargılama giderleri ve vekâlet ücreti taraflara yüklenir. Harçların maktu olması, dava maliyetini öngörülebilir kıldığından malik açısından sürece başvurmayı kolaylaştıran bir unsurdur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırmasız el atma nedir?
İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza el atması veya onu kullanılamaz hâle getirmesidir; mülkiyet hakkının ihlalidir.
Fiili ve hukuki el atma farkı nedir?
Fiili el atmada idare taşınmazı fiilen kullanır; hukuki el atmada ise imar kısıtlaması vardır ama idare kamulaştırmadan pasif kalır.
Hangi mahkemede dava açarım?
Fiili el atmada adli yargı (asliye hukuk) görevlidir; hukuki el atmada ise 2022 değişikliğiyle bedel davaları kural olarak adli yargıda görülür.
Dava açmak için süre var mı?
Fiili el atmada mülkiyet hakkına dayanıldığından kural olarak süre yoktur; hukuki el atmada süreler somut duruma göre değerlendirilmelidir.
Neler talep edebilirim?
Taşınmazın bedeli/tazminat; fiili el atmada ayrıca el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talep edilebilir.
Sonuç
Kamulaştırmasız el atma, mülkiyet hakkınızın ihlali olup bedel ve tazminat talep etme imkânı tanır; doğru türün ve görevli yargının belirlenmesi sonucu etkiler. Taşınmazınıza yönelik bir el atma durumunda değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
